Cuarto‎ > ‎Derecho del Consumo‎ > ‎

08. Compraventa y arrendamiento de viviendas

El desarrollo normativo de la protección de los consumidores y usuarios en relación con la vivienda

El Código Civil

Las relaciones que se establecen entre empresarios inmobiliarios, ya sean promotores o constructores, y consumidores, son relaciones sometidas al Derecho Civil, y como tales deberían encontrar su marco jurídico en el CC. En la práctica, sin embargo, no se ofrece por el CC una protección clara y genérica a todo consumidor, por lo que se han venido mostrando insuficientes y poco operativas, e insatisfactorios ante la problemática contemporánea y la demanda inherentes a la defensa y protección de los consumidores.

La Ley 57/1968 Reguladora de la Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y la Venta de Viviendas

Esta Ley especial encuentra fundamento en la desgraciadamente frecuente situación ante la que se encuentran los cesionarios o adquirentes de viviendas, los cuales deben abonar cantidades anticipadas en relación con la eventual entrega de una vivienda futura; incluso en ocasiones con anterioridad al inicio de la construcción propiamente dicha.

Básicamente, establece una serie de medidas preventivas tendentes a garantizar tanto la aplicación efectiva a la construcción de su vivienda de los medios económicos anticipados por los adquirentes como su devolución en el caso de que aquella no se llevare a efecto.

Posteriormente, por Orden del Ministerio de Hacienda, se completaron las disposiciones citadas, regulando el Seguro de Afianzamiento de las cantidades anticipadas para la construcción de viviendas.

La CE de 1978

La CE reconoce el derecho a todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, añadiendo que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para evitar la especulación.

La Legislación Especial: Ley de Consumidores y normas complementarias

Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

RD 515/1989 Regulador de la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento. Y de forma indirecta:

  • RD 1507/2000 por el que se catalogan diversos productos, bienes y servicios a determinados efectos de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, incluyendo el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual y la vivienda habitual.

  • Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de Contratación, en la que se introducen modificaciones importantes en la LCU y la Ley Hipotecaria atribuyendo a Notarios, Registros y Corredores de Comercio un papel importante en cuanto a fomentar la información.

  • Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, normativa que, sin estar específicamente destinada a la protección de los consumidores introduce novedades que revierten en un mayor control de la calidad de las edificaciones y, en definitiva, una mayor tutela de los intereses de aquéllos en los términos que más adelante detallaremos.

El comprador o arrendatario como consumidor

El RD 515/1989 delimita su ámbito de aplicación, limitándolo a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan referidos a consumidores. Se entiende que en este sentido que puede tener la consideración de consumidores, tanto las personas físicas como jurídicas, siempre que sean los destinatarios finales de los inmuebles. Es decir, la adquisición deberá realizarse con el ánimo de satisfacer sus necesidades personales o familiares y no para volver a introducirlos en el proceso de comercialización.

El vendedor o arrendador como profesional

No aparece en la normativa que venimos contemplando una exigencia expresa de la condición de profesional o empresario a la persona que comercializa la vivienda objeto de compraventa o arrendamiento. Sin embargo, se trata de un presupuesto implícito en toda actuación merecedora de la protección de los consumidores ya que ésta se plantea dentro del mercado y frente a quienes producen y comercializan en él sus productos o servicios.

La Noción de vivienda

Según art. 1 Ley 57/1968, la vivienda habrá de ser destinada a domicilio o residencia familiar con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial, y por otra parte, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), se refiere a la misma como el objeto sobre el que recae el contrato que regula, configurándola como edificación habitable cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

También tenemos que aclarar que cuando el legislador hace referencia a la vivienda como objeto de compraventa o arrendamiento, no se está limitando a la superficie de terreno delimitado por los muros que la rodean y habitable, sino también a las zonas comunes y los servicios accesorios.

Además, la protección al consumidor de viviendas no se limita a los casos en que éstas se encuentran ya totalmente construidas, sino que se hace extensiva, y si cabe con mayor intensidad (ya que normalmente en estos casos se producen pagos anticipados que tendrán la consideración de cantidades entregadas a cuenta) a aquéllas que se encuentran en fase de ejecución.

La información como derecho del consumidor

Una buena información relativa a los bienes y, en su caso, servicios, respecto de los que negocian las partes, constituye la base sobre la cual se asienta una correcta contratación.

Su falta o distorsión es la generadora de gran número de problemas entre las partes contratantes.

La LCU consagra como un derecho básico de los consumidores y usuarios la información correcta sobre los diferentes productos o servicios, así como la educación y divulgación, para facilitar el conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o disfrute, señalándose expresamente que éste, junto con los demás derechos de los consumidores y usuarios, serán protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de uso común, ordinario y generalizado, y obviamente, la vivienda lo es.

Los arts. 2 y 3 del RD 515/1989 invocan el “principio de veracidad en la oferta, promoción y publicidad”, cuando exigen que deberá ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido; principio con el que se pretende proteger al comprador y al arrendatario frente a las actuaciones empresariales de promoción, tendentes a atraer su atención como clientes potenciales.

La exigencia de veracidad, centrada en concreto en el ámbito de la vivienda, aparece contemplada en el art. 3.1. del RD 515/1989, que prohíbe la publicidad engañosa cuando dispone que “La oferta, promoción y publicidad… se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecta a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”. Sin embargo, es en el apartado 2 de este artículo donde se da un paso realmente importante, ya que faculta al comprador o arrendatario de una vivienda para exigir cuantos datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se hubieren ofrecido por vía publicitaria, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

El desarrollo reglamentario de los deberes de información

Los preceptos de la Ley de Consumidores

La LCU regula, de un modo general, regula y concreta el derecho a la información que asiste a los consumidores, presidido en todo caso por la adopción de medidas precisas para “garantizar siempre el derecho de los consumidores y usuarios a una información cierta, eficaz, veraz y objetiva” (art. 13.2, mandato ahora refundido en el art. 18.2 TRLCU), configurándose a continuación una auténtica obligación precontractual a cargo de los empresarios o profesionales que ofrezcan una primera transmisión de viviendas, consistente en facilitar al comprador una documentación completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

El RD 515/1989 exige la puesta a disposición del cliente de toda una información complementaria.

Información exigida reglamentariamente a los promotores y constructores

Concretamente se exige la puesta a disposición del público y, en su caso, a las autoridades, la siguiente información que tiene un carácter meramente enunciativo y no exhaustivo:

  • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.

  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

  • Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

  • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

  • Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

Información exigida por el RD 515/1989 en la promoción de viviendas en venta

Además, existen otras distintas que también habrá de ponerse a disposición del público o de las autoridades, en el caso de que el contrato a celebrar sea el de compraventa:

  • Copias de las autorizaciones preceptivas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística, así como la licencia de ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

  • Información relativa al régimen de propiedad horizontal. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, contratos de servicios y suministros de la comunidad, y en su caso, un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de venta.

  • Información sobre los tributos. Información en cuanto al pago de los tributos que graven la propiedad de la vivienda o utilización de la misma: a) IVA, ITP y AJD, b) plusvalía; y, c) IBI.

  • Información sobre la documentación del contrato: en especial deberá reseñarse: a) Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que corresponda legalmente al vendedor, b) Los art.s 1.280.1º y 1.279 CC; y, c) El derecho que asiste a todo consumidor de elegir el Notario, con las limitaciones lógicas derivadas de la conexión con los elementos personales o reales del negocio.

  • Fase de ejecución y entrega. Si la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se hallan totalmente terminados se hará constar con claridad la fecha prevista de entrega y la fase en que se encuentran.

  • Identificación del Arquitecto y constructor, cuando se trate de primeras transmisiones.

En particular, la información respecto al precio de venta

El RD 515/1989 y la LCU exigen la elaboración y puesta a disposición del público y de las autoridades competentes, de una nota explicativa con los siguientes datos:

  • Precio total de la venta, incluyendo honorarios del Agente, y en su caso, el IVA o Transmisiones Patrimoniales

  • Forma de Pago. De mediar aplazamiento se especificará el tipo de interés aplicable por tal circunstancia, detallándose las cantidades a abonar por principal e intereses y fechas de vencimiento. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas:

    • Posible subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertado por él, con garantía real sobre la vivienda, aportándose cuantos datos identificativos del préstamo hipotecario sean necesarios. En caso de no quererse por el comprador tal subrogación, parece evidente que los gastos de cancelación deberán ser de cuenta del vendedor.

  • Garantías que deberá constituir el comprador por la parte de precio aplazado, en su caso.