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08. Compraventa y arrendamiento de viviendas

El desarrollo normativo de la protección de los consumidores y usuarios en relación con la vivienda

El Código Civil

Las relaciones que se establecen entre empresarios inmobiliarios, ya sean promotores o constructores, y consumidores, son relaciones sometidas al Derecho Civil, y como tales deberían encontrar su marco jurídico en el CC. En la práctica, sin embargo, no se ofrece por el CC una protección clara y genérica a todo consumidor, por lo que se han venido mostrando insuficientes y poco operativas, e insatisfactorios ante la problemática contemporánea y la demanda inherentes a la defensa y protección de los consumidores.

La Ley 57/1968 Reguladora de la Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y la Venta de Viviendas

Esta Ley especial encuentra fundamento en la desgraciadamente frecuente situación ante la que se encuentran los cesionarios o adquirentes de viviendas, los cuales deben abonar cantidades anticipadas en relación con la eventual entrega de una vivienda futura; incluso en ocasiones con anterioridad al inicio de la construcción propiamente dicha.

Básicamente, establece una serie de medidas preventivas tendentes a garantizar tanto la aplicación efectiva a la construcción de su vivienda de los medios económicos anticipados por los adquirentes como su devolución en el caso de que aquella no se llevare a efecto.

Posteriormente, por Orden del Ministerio de Hacienda, se completaron las disposiciones citadas, regulando el Seguro de Afianzamiento de las cantidades anticipadas para la construcción de viviendas.

La CE de 1978

La CE reconoce el derecho a todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, añadiendo que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para evitar la especulación.

La Legislación Especial: Ley de Consumidores y normas complementarias

Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

RD 515/1989 Regulador de la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento. Y de forma indirecta:

  • RD 1507/2000 por el que se catalogan diversos productos, bienes y servicios a determinados efectos de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, incluyendo el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual y la vivienda habitual.

  • Ley 7/1998 sobre Condiciones Generales de Contratación, en la que se introducen modificaciones importantes en la LCU y la Ley Hipotecaria atribuyendo a Notarios, Registros y Corredores de Comercio un papel importante en cuanto a fomentar la información.

  • Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, normativa que, sin estar específicamente destinada a la protección de los consumidores introduce novedades que revierten en un mayor control de la calidad de las edificaciones y, en definitiva, una mayor tutela de los intereses de aquéllos en los términos que más adelante detallaremos.

El comprador o arrendatario como consumidor

El RD 515/1989 delimita su ámbito de aplicación, limitándolo a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan referidos a consumidores. Se entiende que en este sentido que puede tener la consideración de consumidores, tanto las personas físicas como jurídicas, siempre que sean los destinatarios finales de los inmuebles. Es decir, la adquisición deberá realizarse con el ánimo de satisfacer sus necesidades personales o familiares y no para volver a introducirlos en el proceso de comercialización.

El vendedor o arrendador como profesional

No aparece en la normativa que venimos contemplando una exigencia expresa de la condición de profesional o empresario a la persona que comercializa la vivienda objeto de compraventa o arrendamiento. Sin embargo, se trata de un presupuesto implícito en toda actuación merecedora de la protección de los consumidores ya que ésta se plantea dentro del mercado y frente a quienes producen y comercializan en él sus productos o servicios.

La Noción de vivienda

Según art. 1 Ley 57/1968, la vivienda habrá de ser destinada a domicilio o residencia familiar con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial, y por otra parte, la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), se refiere a la misma como el objeto sobre el que recae el contrato que regula, configurándola como edificación habitable cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

También tenemos que aclarar que cuando el legislador hace referencia a la vivienda como objeto de compraventa o arrendamiento, no se está limitando a la superficie de terreno delimitado por los muros que la rodean y habitable, sino también a las zonas comunes y los servicios accesorios.

Además, la protección al consumidor de viviendas no se limita a los casos en que éstas se encuentran ya totalmente construidas, sino que se hace extensiva, y si cabe con mayor intensidad (ya que normalmente en estos casos se producen pagos anticipados que tendrán la consideración de cantidades entregadas a cuenta) a aquéllas que se encuentran en fase de ejecución.

La información como derecho del consumidor

Una buena información relativa a los bienes y, en su caso, servicios, respecto de los que negocian las partes, constituye la base sobre la cual se asienta una correcta contratación.

Su falta o distorsión es la generadora de gran número de problemas entre las partes contratantes.

La LCU consagra como un derecho básico de los consumidores y usuarios la información correcta sobre los diferentes productos o servicios, así como la educación y divulgación, para facilitar el conocimiento sobre su adecuado uso, consumo o disfrute, señalándose expresamente que éste, junto con los demás derechos de los consumidores y usuarios, serán protegidos prioritariamente cuando guarden relación directa con productos o servicios de uso común, ordinario y generalizado, y obviamente, la vivienda lo es.

Los arts. 2 y 3 del RD 515/1989 invocan el “principio de veracidad en la oferta, promoción y publicidad”, cuando exigen que deberá ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido; principio con el que se pretende proteger al comprador y al arrendatario frente a las actuaciones empresariales de promoción, tendentes a atraer su atención como clientes potenciales.

La exigencia de veracidad, centrada en concreto en el ámbito de la vivienda, aparece contemplada en el art. 3.1. del RD 515/1989, que prohíbe la publicidad engañosa cuando dispone que “La oferta, promoción y publicidad… se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecta a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma”. Sin embargo, es en el apartado 2 de este artículo donde se da un paso realmente importante, ya que faculta al comprador o arrendatario de una vivienda para exigir cuantos datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se hubieren ofrecido por vía publicitaria, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

El desarrollo reglamentario de los deberes de información

Los preceptos de la Ley de Consumidores

La LCU regula, de un modo general, regula y concreta el derecho a la información que asiste a los consumidores, presidido en todo caso por la adopción de medidas precisas para “garantizar siempre el derecho de los consumidores y usuarios a una información cierta, eficaz, veraz y objetiva” (art. 13.2, mandato ahora refundido en el art. 18.2 TRLCU), configurándose a continuación una auténtica obligación precontractual a cargo de los empresarios o profesionales que ofrezcan una primera transmisión de viviendas, consistente en facilitar al comprador una documentación completa suscrita por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

El RD 515/1989 exige la puesta a disposición del cliente de toda una información complementaria.

Información exigida reglamentariamente a los promotores y constructores

Concretamente se exige la puesta a disposición del público y, en su caso, a las autoridades, la siguiente información que tiene un carácter meramente enunciativo y no exhaustivo:

  • El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador.

  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble.

  • Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

  • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.

  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.

  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.

  • Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

Información exigida por el RD 515/1989 en la promoción de viviendas en venta

Además, existen otras distintas que también habrá de ponerse a disposición del público o de las autoridades, en el caso de que el contrato a celebrar sea el de compraventa:

  • Copias de las autorizaciones preceptivas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística, así como la licencia de ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.

  • Información relativa al régimen de propiedad horizontal. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, contratos de servicios y suministros de la comunidad, y en su caso, un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de venta.

  • Información sobre los tributos. Información en cuanto al pago de los tributos que graven la propiedad de la vivienda o utilización de la misma: a) IVA, ITP y AJD, b) plusvalía; y, c) IBI.

  • Información sobre la documentación del contrato: en especial deberá reseñarse: a) Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que corresponda legalmente al vendedor, b) Los art.s 1.280.1º y 1.279 CC; y, c) El derecho que asiste a todo consumidor de elegir el Notario, con las limitaciones lógicas derivadas de la conexión con los elementos personales o reales del negocio.

  • Fase de ejecución y entrega. Si la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se hallan totalmente terminados se hará constar con claridad la fecha prevista de entrega y la fase en que se encuentran.

  • Identificación del Arquitecto y constructor, cuando se trate de primeras transmisiones.

En particular, la información respecto al precio de venta

El RD 515/1989 y la LCU exigen la elaboración y puesta a disposición del público y de las autoridades competentes, de una nota explicativa con los siguientes datos:

  • Precio total de la venta, incluyendo honorarios del Agente, y en su caso, el IVA o Transmisiones Patrimoniales

  • Forma de Pago. De mediar aplazamiento se especificará el tipo de interés aplicable por tal circunstancia, detallándose las cantidades a abonar por principal e intereses y fechas de vencimiento. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas:

    • Posible subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertado por él, con garantía real sobre la vivienda, aportándose cuantos datos identificativos del préstamo hipotecario sean necesarios. En caso de no quererse por el comprador tal subrogación, parece evidente que los gastos de cancelación deberán ser de cuenta del vendedor.

  • Garantías que deberá constituir el comprador por la parte de precio aplazado, en su caso.

Las cantidades entregadas a cuenta en edificaciones futuras

Especial atención se debe prestar a la indicación expresa de aplicación de la Ley 57/1968, que contiene el RD 515/1989 en su art. 7 para los casos en caso de que la vivienda no se encuentre terminada, o no iniciada, y se estén llevando a cabo pagos anticipados por parte de los consumidores, supuesto en el cual se deberá tener “a disposición del público y de las autoridades copia del documento en que se formalicen las garantías de las cantidades entregadas a cuenta”.

La Ley de Ordenación de la Edificación ha venido a precisar y ampliar el ámbito de protección desplegada por la Ley 57/1968, en los siguientes términos: La exigencia de medidas que aseguren las cantidades entregadas a cuenta por el comprador obedece al espíritu protector e irrenunciable por parte de éste, afectando tanto a las personas físicas como jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, cuyo destino sea el de residencia familiar. Esta exigencia es aplicable a la promoción de todo tipo de vivienda, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa. Las medidas a cumplir por el promotor son:

  • Para cubrir la eventualidad de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, se obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro o aval solidario prestado por entidad bancaria.

  • Todas las cantidades que se perciban en concepto de anticipo facilitado por los adquirentes, deberán depositarse en una cuenta especial habilitada al efecto por el promotor de la construcción en entidad autorizada, con la finalidad de que en ningún caso tales cantidades puedan ser destinadas a otros fines distintos de los que le son propios, con separación de cualquier otro tipo de fondos pertenecientes al promotor.

  • Además se impone la obligación de hacer constar expresamente en los contratos que el cedente se obliga a la devolución al cesionario de las cantidades percibidas, incrementadas con los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, en tres supuestos: Si la construcción no se inicia, si no se termina, o si no se obtiene la Cédula de Habitabilidad

  • Referencia al aval bancario o contrato de seguro suscrito, así como la identificación de la entidad con la que cualquiera de ellos han sido suscrito.

  • Designación de la entidad y número de cuenta a través de la cual los adquirentes deberán hacer entrega de las cantidades anticipadas pactadas en el contrato. Junto con esta reseña, deberá entregarse al adquirente en el momento de formalización del contrato, copia de la póliza de seguro suscrita o del aval bancario referido anteriormente.

En caso de incumplimiento de los términos contractuales objeto de aseguramiento, al adquirente se le ofrecen las siguientes opciones: o bien, rescindir el contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas en los términos comentados, o bien, conceder al cedente prórroga, haciéndolo constar en cláusula adicional del contrato, especificando la nueva fecha prevista de terminación y entrega de la vivienda.

La celebración del contrato

La protección que en este momento se brinda al consumidor, ya sea comprador, ya sea arrendatario, presenta una doble faceta: por una parte, se centra en la redacción del contrato en sí misma considerada; y por otra, hace referencia a la obligatoria entrega de los documentos previamente comentados.

Redacción del contrato y condiciones generales de la contratación

Los consumidores al celebrar cualquier tipo de contrato pueden encontrarse básicamente en cualquiera de las dos siguientes situaciones: pueden negociar directamente con los suministradores de bienes, a través de una negociación individual y dirigida a la firma del contrato o, por el contrario, pueden verse sometidos a adherirse a cualesquiera formularios contractuales que, con carácter general, reclamen la aplicación de la Ley de condiciones generales de la contratación. En cualquiera de ambos supuestos son de aplicación las normas protectoras de consumidores y usuarios, si bien las disposiciones propias de la LCGC sólo entrarán en juego en los supuestos de contratos de adhesión.

Entrega de documentos

A la firma del contrato todo adquirente tiene derecho a recibir a costa del vendedor todos los documentos citados anteriormente. Con ello se intensifica la protección que se brinda al consumidor que se sustenta sobre la base de una perfecta información, que se consigue no sólo por haber tenido acceso a conocer ciertos datos, sino que además éstos se documentan y se entregan al comprador, lo que evidentemente tiene un extraordinario valor probatorio para el supuesto de que la ejecución del contrato no se realice conforme a lo comprometido. El RD impone esta carga al vendedor, no sólo en cuanto a su aportación, sino que deberá realizarse a su costa. La crítica que cabe hacerse es que, nuevamente, se olvida de los arrendatarios, a los que evidentemente interesaría disponer de tal información documental.

Incumplimiento del contrato

El art. 3.2 RD 515/1989, hace que la publicidad que se inserte en el contenido del contrato convirtiéndose a partir de ese momento las declaraciones publicitarias en exigibles, pero lo cierto es, al margen de esta integración del contrato vía publicidad, tendente a la protección de los intereses de los consumidores, que el RD 515/1989 no indica cuáles son los mecanismos jurídicos de los que dispone el consumidor de vivienda en los casos de incumplimiento contractual, limitándose en su art. 11 a establecer una remisión al régimen sancionador de la LCU, considerándose infracción en materia de protección al consumidor, cualquier incumplimiento de los preceptos contenidos en este RD 515/1989.

Se comprende, en efecto, que todo ordenamiento jurídico debe articular la debida reacción frente a los incumplimientos contractuales con carácter general, y que por tanto existen medios eficaces para conseguir la reparación de los daños experimentados o sufridos, incluso por los consumidores, respecto a los cuales la LCU no puede realizar novedosas aportaciones.

Así por ejemplo, si el consumidor, al hacérsele entrega de la vivienda, detecta defectos en la misma, evidentemente le asiste el derecho a reclamar al transmitente la subsanación de los mismos, pudiendo, en caso de no llevarse a la práctica tal corrección, ejercitar la acción de cumplimiento contractual ex arts. 1.091, 1.096, 1.098, 1.101 y 1.124 e incluso vía art. 1.484 del CC. Si los defectos detectados en la vivienda adquieren la entidad de vicios ocultos, es decir, si la hacen impropia para el uso al que se la destina o disminuyen el uso que le es propio de manera que de haberlos conocido el comprador no la hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio por ella, entraría en juego la vía de reclamación establecida en el art. 1.484 CC, que permite al perjudicado optar por desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos; todo ello sin perjuicio de la responsabilidad decenal de constructores y arquitectos por la ruina ocasionada como consecuencia de vicios de la construcción.

La Ley de Ordenación de la Edificación

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, nace con vocación de ordenar la construcción de los edificios. Pretende establecer el marco general en el que pueda fomentarse la calidad de los edificios, y el compromiso de fijar las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles daños.

Responsabilidades y garantías

Esta Ley dispone que la responsabilidad general de los diferentes agentes de la edificación por daños materiales, se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que se deba responder. No obstante, se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido:

  • Durante 10 años: de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

  • Durante 3 años: de los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

  • Durante 1 año: el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras.

Consecuentemente, la Ley impone un régimen de garantías que se concreta en la obligación de suscribir los correspondientes seguros que cubren el riesgo de que se produzcan los daños que acaban de ser reseñados, siendo los obligados como tomadores de los respectivos seguros el promotor, salvo pacto de que lo suscriba el constructor. El asegurado siempre será el promotor y los sucesivos adquirentes.

El libro del Edificio

Otra de las novedades introducidas por la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación es la obligatoriedad de la elaboración del denominado Libro del Edificio, medida tendente a garantizar el derecho de información del usuario final de la vivienda, que deberá aparecer recogida en los contratos de compraventa. A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Toda la documentación referida constituirá el Libro del Edificio y será entregado a los usuarios finales del edificio.

Protección de los consumidores y normativa autónomica

Como consecuencia de la asunción de competencias por parte de las CCAA en materia de defensa de consumidores y usuarios, la disposición adicional del RD 515/1989 establece que éste se aplicará supletoriamente en las CCAA que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de consumidores y usuarios, salvo el art. 3.2, exigibilidad de las condiciones ofertadas en la publicidad aun cuando no consten en el contrato, y el art. 10 redacción y contenido de los contratos de compraventa y arrendamiento, que tendrán vigencia en toda España.

Vivienda de protección oficial

En el ámbito de las V.O.P. se ha experimentado un importante incremento de la protección de los consumidores y usuarios en las últimas décadas, pero incluso actualmente debe tenerse claro que las normas administrativas reguladoras de las viviendas de protección oficial no centran su atención en la protección de los consumidores en cuanto adquirentes de este tipo de viviendas, por lo que será necesario remitirnos a la normativa estatal y autonómica aplicable en materia de consumo.

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