09. Los derechos sobre las cosas. Derechos reales limitados

Limitaciones al derecho de propiedad

Pueden superponerse diferentes derechos sobre una misma cosa, y como efecto, el propietario no tiene la total disposición del bien.“Limitaciones al derecho de propiedad”, desde el punto de vista del que tiene un derecho sobre una cosa ajena, se denominan iura in re aliena o derechos reales limitados.

Las limitaciones al derecho de propiedad pueden proceder:

Por imposición legal.

Por la confluencia de derechos y expectativas derivadas de las relaciones de vecindad o de parentesco que se han ido conformando históricamente.

Por la realización de contratos que tienen como efecto la limitación de la propiedad.

La evolución de los derechos reales limitados o derechos reales en cosa ajena tienen unas connotaciones propias, la evolución es peculiar, hasta la Recepción del Derecho común que adopta la clasificación romana, pero se deben asumir todas las limitaciones que históricamente habían surgido en nuestro Derecho, especialmente las derivadas de la existencia de sujetos del Derecho colectivos del Sistema jurídico medieval - limitaciones derivadas del parentesco y de la vecindad.

Las limitaciones al derecho de propiedad pueden ser:

Limitaciones procedentes de las relaciones de vecindad y parentesco:

De las relaciones de vecindad sobresalen las servidumbres De la comunidad familiar.

Los derechos de tanteo y retracto familiar, derivados del inicial consentimiento que deben realizar los parientes para la transmisión de inmuebles (laudatio parentum).

Los usufructos, que posibilitan el disfrute de la comunidad patrimonial lo que permite su permanencia al tiempo que se facilita su disfrute.

Derechos de expectativa, reservas familiares, principio de troncalidad, derechos preferentes de venta, etc., así como figuras derivadas de la creación de vinculaciones (mayorazgo) o imposición de condición en las transmisiones.

De las relaciones del hombre con la tierra, fundamentalmente las cargas reales.

De las relaciones del tenente con el cedente, feudos y beneficios eclesiásticos.

Limitaciones procedentes de la voluntad inicial del propietario:

Censos y foros.

Derechos reales de garantía.

Limitaciones desde el punto de vista jurídico público:

Limitaciones a la facultad de disposición, prohibición de venta a no vecinos, a judíos, a extranjeros, etc.

Regalía y demanio, introducción de la autorización real para la explotación y tenencia de determinados bienes o la limitación de su privatización (minas, salinas, etc.).

Los feudos, inicialmente constituidos en virtud de la relación de vasallaje, llegando a ser instituciones afines a los mayorazgos o fideicomisos.

Los bienes comunales limitación de la propiedad en beneficio de las ciudades, que los fueron convirtiendo en bienes de propios.

La propiedad eclesiástica, su limitación procede tanto de la imposibilidad de ser enajenada, al ser bienes amortizados, como de la teoría que impide el aumento cuantitativo de su extensión.

Limitaciones derivadas de la vecindad: servidumbres

Servidumbre: derecho real limitado o derecho real sobre cosa ajena consistente en la facultad de impedir al dueño de una finca ciertos actos o en la facultad de utilizar la finca ajena según el derecho que se posee.

El gravamen recae sobre el fundo vecino:

Fundo o predio sirviente: el que está gravado por la servidumbre.

Fundo o predio dominante: el que ejerce el gravamen.

Derecho romano las servidumbres podían ser:

Reales (rústicas y urbanas).

Personales (usufructo, uso, habitación y operae servorum, o trabajo de esclavos, estas dos últimas tenían origen pretorio).

Derecho visigodo no contiene normas sobre servidumbres.

Nuestro Derecho histórico, fue esencial la imbricación de la pérdida de los conceptos romanos sobre servidumbres y la introducción y desarrollo de principios germánicos en nuestro Derecho medieval, que intenta en este punto dar soluciones a los problemas que se plantean de hecho con la inicial propiedad en mano común y su progresiva desintegración, así como a las relaciones de vecindad que existen en este momento referidas al mundo rural, adoptando soluciones alejadas del mundo romano.

Derecho germánico las relaciones de vecindad impusieron:

Unos deberes de colaboración para llevar a cabo los planes de la asamblea de la marca, debían explotar su parcela y delimitación de fincas, prohibición de plantación de árboles y arbustos en los linderos, al amojonamiento en el caso de límites conocidos y al deslinde en caso de desconocimiento.

Se pueden constituir servidumbres a favor de la propiedad en la misma finca de que se es dueño y que la servidumbre puede ser tanto obligación de hacer como de tolerar.

Una vez que se diluyeron las Sippen en las comunidades vecinales o de aldea, expectativas de adquisición inmobiliaria preferente frente a terceros, derechos de tanteo y retracto.

Respecto a las servidumbres se pueden clasificar:

Servidumbres relativas al cultivo en general pueden ser:

De vuelta de arado:“derecho de vuelta”.

Permitir el paso hacia el camino público: derecho de camino forzoso o necesario.

Uso de finca ajena para aprovechamiento de la propia:

acceso, instalación de conducciones, etc.

Deberes recíprocos: no colocar instalaciones molestas en los linderos, servidumbres de viento en las eras, etc.

Servidumbres de aprovechamiento concreto:

Intromisión en las fincas vecinas: ramas o raíces, el colindante podía apropiarse de los frutos que caían (derecho de caída) o cortar las ramas (derecho de colgadura).

De pastos: apacentamiento conjunto de terrenos comunales; apacentamientos especiales (recíprocos entre vecinos, reserva de copastoreo en la finca gravada, reserva en zonas específicas, de ganado porcino en los bosques, etc).

De bosques: leña, madera, follaje, recolección de frutos, etc.

De aguas, etc.

Sistema jurídico medieval: desarrolla estos principios.

Servidumbres muy apegadas a la inicial propiedad en mano común propia de la comunidad patrimonial familiar y del uso de comunales por los vecinos.

Servidumbres sobre los inmuebles que afectan muy especialmente a los derechos de paso, de viento, de vuelta, de pasto, etc.

Recepción del Derecho común, modificación de su concepción por la labor de los juristas que introducen la división romana, diferencia:

Servidumbres reales y personales.

Introduce la teoría romano-justinianea sobre las servidumbres rústicas y urbanas.

Las servidumbres pueden constituirse:

Por voluntad del dueño de la cosa.

Por título, contrato o testamento.

Por ley, servidumbre legal.

Por usucapión o prescripción adquisitiva, por el ejercicio durante determinado tiempo.

Se extinguen:

Por unión de los dos fundos en un mismo propietario.

Por prescripción.

Por renuncia del dueño del predio dominante.

Por redención por precio.

Por imposibilidad del ejercicio por el estado de los fundos.

Por cumplimiento del tiempo o de la condición si eran servidumbres temporales o condicionales.

Limitaciones por parentesco

Limitaciones derivadas del consentimiento familiar inter vivos Origen, la inicial existencia de comunidad patrimonial familiar conllevó que los bienes inmuebles no pudieran ser enajenados sin el consentimiento de los miembros más cercanos del grupo familiar (laudatio parentum), por ser todos, conjuntamente, el sujeto del derecho.

Esta limitación está en la combinación entre:

La consideración misma del sujeto del derecho colectivo.

La constitución de patrimonios propios de la comunidad familiar.

El origen de los bienes que confluyen en ésta, la naturaleza jurídica que a estos bienes le asigna el Derecho.

Su evolución cuando el sujeto del derecho se individualiza, creación de los derechos de preferencia en la compra, tanteo y retracto.

Limitaciones en la transmisión mortis causa En las transmisiones mortis causa, la derivación de la comunidad de bienes y la indivisión del patrimonio fue evolucionando hacia el establecimiento de limitaciones a la facultad de disponer del de cuius, procedentes de la inicial indivisión del patrimonio familiar y de la creación de una expectativa hereditaria de la que no se puede privar a sus miembros.

Instituciones que surgen al amparo de la protección del patrimonio:

Los fideicomisos familiares El mayorazgo, que es una versión de éstos.

Limitaciones a la disposición mortis causa, la legítima, las reservas, el principio de troncalidad, etc..

Bienes y fideicomisos familiares Procede de fides: fe + commissum: confiado, encomendar a la fe.

Es una institución de Derecho sucesorio mediante la cual el testador deja a alguien algo para que lo transmita a otro.

Derecho altomedieval, no era necesaria la existencia de instituciones como ésta, al no producirse una división del patrimonio a la muerte de alguno de los miembros del grupo familiar, sino una distribución de las cuotas, sin división efectiva.

Recepción del Derecho común, la evolución hacia la individualización del sujeto del derecho y la tendencia hacia la división del patrimonio hizo que se fueran elaborando diferentes formas de preservar el patrimonio de su división.

Desde el siglo XIII se difundieron instituciones que están relacionadas con las cláusulas testamentarias, se impide la enajenación de un determinado patrimonio y que algunos autores las relacionan con los inicios del mayorazgo.

Otras instituciones, primogenitura en Castilla o del hereu en Cataluña.

El fideicomiso se volvió a elaborar, admitiéndose los fideicomisos universales y singulares, los expresos y los tácitos, etc.

El mayorazgo Es una forma de propiedad vinculada en la cual su titular dispone de la renta de un determinado patrimonio, pero no de los bienes que la producen. El elemento de tal vinculación es la sustitución sucesoria u orden de sucesión prefijado, cuya forma más inmediata sería la primogenitura.

El engarce institucional lo sitúa dentro de las concesiones feudales, en sentido amplio, fijando su inicio en el momento en el que se amplía al conjunto de los bienes patrimoniales el régimen de propiedad fijado en las concesiones recibidas de la Corona.

Se reguló en las Leyes de Toro de 1505.

No surge como institución mortis causa, la escritura de constitución puede y suele ser inter vivos, siendo transmisión por sucesión mortis causa y estando preestablecida la misma mediante la vinculación a un linaje, al ser bienes vinculados a un linaje, cuyo titular no puede disponer de ellos, decimos que es un tipo de propiedad amortizada, supone una limitación a la propiedad, por eliminar la posibilidad de enajenación del patrimonio vinculado a un apellido.

Según la fijación del orden sucesorio puede ser:

Mayorazgo regular, sucesión de generación en generación por primogenitura agnaticia, sigue el orden de sucesión de la Corona señalado en Partidas.

Mayorazgo irregular, en caso de seguir una línea de sucesión diferente. A partir del siglo XVIII les afectó la desamortización y el mayorazgo se admitió solo en caso de nobles se extremaron los requisitos para su constitución (consentimiento real y previo pago de una indemnización).

Tanteo y retracto

El tanteo y el retracto, son dos derechos reales limitados que algunos autores denominan de preferencia o de prelación, en el sentido de que otorgan a su titular la preferencia en la compra de un bien, por el mismo precio (por el tanto, de ahí su nombre), cuando su dueño quiere enajenarlo.

En sentido contrario se considera una limitación a la facultad de disposición del dueño, limita las personas a las que puede realizar la venta de la cosa al estar establecido un derecho preferente de adquisición por parte de determinadas personas.

La diferencia entre uno y otro:

El tanteo: es el derecho que tiene una persona a adquirir la cosa por el mismo precio en que ha sido rematada a otro.

El derecho de retracto: es un efecto del tanteo, una vez que se ha realizado una venta, significa la facultad que tiene determinada persona de volver la compra al momento en el que se debió ejercer su derecho de tanteo, subrogándose en el lugar del que ha adquirido, pagando el mismo precio.

Recepción del Derecho común fueron considerados derechos excepcionales, a diferencia del Derecho romano, por lo que suelen ser restrictivos y personales.

Deben tenerse en cuenta dos aspectos:

Elementos subjetivos: sólo pueden serlo los parientes cercanos.

Elemento objetivo: son los bienes inmuebles procedentes de un patrimonio familiar, unidos por un destino que puede ser la procedencia hereditaria o la indivisión del patrimonio familiar En cuanto a los derechos de retracto vecinal (limitaciones por razón de vecindad): están encuadrados dentro de las expectativas creadas por la solidaridad vecinal desarrollada durante el Sistema jurídico medieval. Se aplica fundamentalmente a los colindantes de fincas rústicas, teniendo los vecinos derecho de adquisición preferente de compra frente a terceros de terrenos y casas cuando uno de sus vecinos se va del lugar.

Esta limitación a la libre disposición por vecindad no se desarrolló durante la Recepción del Derecho común.

La condición en las transmisiones

Es propia del Derecho romano vulgar, pasaría al Derecho visigodo, se desarrolló enormemente durante el Derecho altomedieval y permaneció en la Recepción del Derecho común.

Derechos reales limitados de goce y disfrute

Usufructo El usufructo: es el derecho real limitado cuyo contenido es el uso de los frutos.

Caracteres:

Sólo pueden ser susceptible de usufructo los bienes que producen frutos, sean bienes muebles o inmuebles.

El derecho de usufructo es la temporal.

Derecho altomedieval: la naturaleza indivisible del patrimonio familiar y la consideración de permanencia de los inmuebles hace que los sujetos individuales de cada comunidad familiar sólo puedan disfrutar de los “frutos” de los inmuebles. El contenido de dicho derecho difiere de la figura romana que aquí se analiza.

Se desarrolla a partir de la Recepción del Derecho común: recoge los principios romanos que considera al usufructo, uso y habitación como servidumbres personales.

La constitución de un usufructo puede ser:

Por imperativo legal: usufructo legal.

Por voluntad de las partes: usufructo convencional. Por negocio inter vivos como mortis causa.

Son características del usufructo:

Es un derecho personal, se concede a determinada persona o personas.

Temporal, durante la vida de una o varias personas previamente establecido.

Divisible, si se concede a diferentes personas al mismo tiempo.

En el derecho de disfrute se incluye la enajenación de los frutos, no la del bien usufructuado ni el derecho de usufructo que se configura como inalienable.

Se extingue el derecho:

Por muerte del usufructuario.

Por consolidación en la misma persona del usufructo y la propiedad del bien.

Por renuncia.

Por término del tiempo fijado.

Por incumplimiento de las condiciones impuestas, si las tuviera.

Por prescripción.

Por pérdida de la cosa, etc.

Uso Uso, el derecho real limitado que permite a su titular el aprovechamiento de la cosa, el nudo uso, con exclusión del disfrute (aprovechamiento de los frutos), lo que lo diferencia del usufructo.

Características, carácter personal, intransferible e indivisible. Limitado a las necesidades del titular y su familia Se introduce el uso en las Partidas, se siguen los principios romanos.

Extinción, por las mismas causas que el usufructo.

Habitación Se trata de las dependencias de una casa, o toda la casa, destinadas a ser ocupadas por una persona para usos domésticos.

La diferencia esencial respecto al usufructo y al uso es que estos derechos pueden recaer sobre cualquier bien y la habitación sólo sobre edificios.

Derecho romano, estableció como específico que podía arrendarse, pero no cederse gratuitamente.

En nuestro Derecho, no se recoge hasta las Partidas al regular los alimentos o deber que tienen los padres de criar a los hijos.

Dominio útil y dominio directo

Derecho romano clásico: la propiedad no era divisible, todo lo que se realizara sobre un inmueble accedía al dueño de éste.

La realidad imponía determinadas matizaciones a este principio:

aparición de figuras (posiblemente procedentes del Derecho griego):

El derecho de superficie: derecho a construir en solar ajeno.

La enfiteusis: derecho a explotar tierra ajena. Resuelve las necesidades prácticas de cesiones de tierra para su explotación a largo plazo.

En nuestro Derecho estas figuras no se desarrollaron hasta la Recepción del Derecho común por elaboración de los glosadores:

no va a reproducir el derecho unitario propio del Derecho romano, sino que se van a integrar en él la multiplicidad de derechos sobre una misma cosa que se habían ido generando durante la etapa medieval, fundamentalmente el censo.

Censo: derecho real inmobiliario que tiene un censualista (o titular del dominio eminente del bien) a recibir del censatario (o titular del dominio útil o directo) un canon periódico con cargo a unos bienes inmuebles, sujetos a dicho gravamen o censo. Vienen a sustituir prácticas usurarias escondidas bajo figuras de cesión de tierras, como las rentas con pactos de retro, pactos de comiso o el mortgage (véase tema 14.1).

Existen tres tipos de censos: en los tres casos el derecho del censualista se concreta en la percepción de un canon periódico del censatario, respondiendo del mismo el bien gravado con el censo:

Censo enfitéutico: cesión por tiempo indefinido del dominio útil de un bien productivo a cambio de un canon o renta. La falta de pago elimina el contrato.

Censo reservativo: se trata de la reserva de una pensión por el dueño de un bien productivo que enajena a un censatario. Es el derecho que tiene un censualista a exigir un canon en metálico o en especie por la transmisión al censatario del dominio de unos bienes fructíferos. La falta de pago acumula la deuda.

Censo consignativo (censal en Cataluña): se trata la inversión de los presupuestos vistos en el censo reservativo. Derecho que tiene un censualista a recibir un canon periódico por haber dado a un censatario una determinada cantidad de dinero con cargo en unos bienes inmuebles. Esconde la realización de operaciones de crédito mediante la enajenación de rentas territoriales o participación en los rendimientos de bienes fructíferos sobre la que se sitúa o consigna el censo y dichos bienes actúan como garantía hipotecaria. Es una forma de transgresión de la prohibición canónica de la usura.

Las causas de extinción eran:

Por perecimiento de la cosa censida.

Por devenir ésta infructífera.

Por abandono de la cosa cesida a favor del censualista.

Por redención del censo.

Por prescripción de éste.

Dentro del campo conceptual del censo se encuentran figuras afines, principalmente el foro: es un contrato de arrendamiento a largo plazo, con rasgos propios de las cesiones señoriales, donde el campesino recibía el dominio útil de la tierra reservándose el señor el dominio directo.

Precarios, beneficios, feudos

La confluencia de las dos grandes concepciones del Derecho, el romano y el germánico, dan como resultado las figuras que ahora analizamos no son específicas de nuestro Derecho, sino que forma un tipo especial de tenencia de la tierra que en el Occidente europeo se denomina feudo.

Precarios: punto de partida, el precario romano como cesión gratuita del uso de una tierra para su cultivo, esta inicial gratuidad va derivando hacia el pago de unas cantidades por parte del precarista, el antiguo precario se convierte en precaria, confluye la evolución que van sufriendo las formas de tenencia de la tierra en el Bajo imperio, de acumulación en manos de personas poderosas.

Beneficios: con la caída del Imperio romano y la creación de las monarquías germánicas, sobre la base expuesta se insertan (sin sustituir), principios del Derecho germánico, principalmente los relativos a las relaciones personales el llamado “séquito” (Gefolgschaft), grupo de combatientes en torno a un jefe militar que pactaba con cada uno de ellos una fidelidad personal, mediante juramento y entrega de una espada en un acto público y solemne de pacto recíproco de fidelidad.

Las relaciones de clientela del Bajo Imperio romano. Los séquitos germánicos se distribuyen por el territorio imperial con las fórmulas de cesión de tierras indominicatas a cambio de servicios y rentas, constituyen el núcleo inicial de lo que sería el beneficio, a veces adoptaba la forma del precario romano (que permitía la revocación en cualquier momento) y en otras ocasiones se cedieron como precaria (con redacción de documento en el que se recogía una solicitud, concesión, duración de ésta y contraprestaciones, en todo caso el propietario cedente conservaba la propiedad y transmitía sólo la posesión.

Feudo: de la figura anterior tomó el derecho feudal la categoría para indicar la relación jurídica que liga a propietario y tenente (más tarde infeudante e infeudado). La investidura es la forma jurídica de un derecho subjetivo para detentar una cosa (derecho real) y es transmisible y heredable.

El feudo nace de la relación entre beneficio y vasallaje que son dos elementos del denominado “contrato feudal”: contrato bilateral por el que el vasallo recibía una recompensa material (beneficio) del señor a cambio de prestarle unos servicios y fidelidad (vasallaje). La causa de esta relación era el servicio del vasallo al señor (Ganshof) o la permanencia en la fidelidad (Pérez-Prendes).

La estructura de la relación feudal descansa en dos actos que se consideran recíprocos e imbricados:

Un acto personal (homagium), por el cual el señor recibe el juramento (homenaje) que asegura la fidelidad del beneficiario.

Un acto real (traditio), por el que se entregan los símbolos de la vestidura (Gewere), creando un derecho real del vasallo sobre el bien objeto del feudo (tierra, expectativa de tierra, regalías, funciones públicas, soldadas o acostamientos, etc.).

Efecto, el señor (o el rey) mantenía la propiedad de la tierra y el vasallo o feudatario retenía el aprovechamiento de la misma La relación se rompía por la muerte de cualquiera de las partes, pronto se introdujo la continuidad en el hijo primogénito masculino. Debía reiterarse el acto personal (homenaje).

En nuestro Derecho medieval, el feudo esconde la retribución de servicios públicos. Su contenido es público, aunque la forma sea la cesión de tierra con fórmulas jurídico-privadas.

Recepción del Derecho común, el feudo tiende a ser un tipo de propiedad plenamente privatizada, en la que se ha perdido la exigencia del homenaje personal en cada transmisión y predomina el aspecto patrimonial, equiparándose a los mayorazgos y fideicomisos, sólo se mantiene de forma muy desdibujada la fidelidad y el servicio.

Concepto y evolución de los derechos reales limitados de garantía

Derechos reales limitados de garantía, son los que se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

Características, son accesorios de una obligación, pero tienen el efecto de limitar a sus dueños la disponibilidad de los mismos por constituirse sobre ellos un derecho real de un tercero.

Son principalmente:

Fianza Prenda Hipoteca Anticresis Su naturaleza jurídica no es clara:

Se constituyen como derechos reales limitados: el acreedor adquiere un derecho real sobre cosa ajena, del deudor.

Se crean mediante un tipo de contrato: contratos de garantía o fiduciarios (basados en la confianza).

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