04. Compraventa (II)


Obligaciones del vendedor

Entregar la cosa vendida en el tiempo, lugar y condiciones pactados en contrato y, por consiguiente, guardar la cosa hasta el momento de la entrega. Analicemos separadamente estas dos obligaciones:

Obligación de guarda de la cosa

¿Qué consecuencias tiene el que la cosa vendida se deteriore o se pierda antes de la entrega? ¿Quién debe asumir tal riesgo?.

En defecto de pacto en contrario:

En caso de dolo o de culpa leve del vendedor, éste queda obligado a responder ante el comprador.

Cuando la pérdida o deterioro de la cosa no le es imputable por culpa o dolo, el vendedor no queda obligado a responder ante el comprador.

Para el caso de periculum (pérdida o daño de la cosa por fuerza mayor) rige, como principio general el de que el riesgo corresponde al comprador (periculum est emptoris).

Obligación de entrega de la cosa

La entrega debe hacerse en el tiempo, lugar y condiciones pactados en el contrato. Si la entrega no se produce, el comprador demandará por la actio empti para reclamar el precio y la cantidad en que se traduzca el interés del comprador en que se cumpla el contrato.

La obligación del vendedor es la de entregar la pacífica posesión del bien vendido al comprador, lo que equivale a situarle en la posición de poseedor interdictal de la cosa.

Si en el litigio sobre la posesión el comprador es vencido por un tercero con mejor derecho posesorio, se entiende que la entrega no se ha producido.

Responder por evicción

Concepto de evicción: existe evicción cuando el comprador que no ha cumplido el plazo para la usucapio resulta vencido en juicio –evincere- por:

El verdadero propietario de la cosa (supuesto de evicción total: el comprador debe restituir la cosa o pagar la estimación de su valor, si la cosa ya no existe).

Quien es titular de un ius in re aliena sobre la cosa (supuesto de evicción parcial: el comprador debe tolerar el ejercicio de un derecho real sobre la cosa que compró como libre de cargas).

Requisitos de la evicción:

  • Que se produzca una reclamación judicial de un tercero.

  • Que la reclamación se produzca una vez producida la entrega y antes de cumplir el plazo de usucapión.

  • Que la reclamación se ponga en conocimiento del vendedor con el fin de que éste aparezca como coadyuvante del comprador demandado en el juicio (salvo que por pacto expreso las partes acuerden prescindir de este aviso para que nazca responsabilidad por evicción).

  • Que tal reclamación tenga éxito, de forma que se produce para el comprador una pérdida total o parcial del bien comprado (no obstante, en algunos supuestos, perdido el litigio y condenado el comprador, no existe responsabilidad por evicción:

  • Error o imprudencia del juez al pronunciar sentencia.

  • Negligencia del comprador puesta de manifiesto durante el proceso (no compareciendo como demandado, por ejemplo).

Alcance de la responsabilidad por evicción. En las primeras etapas, el transmitente solo responde por evicción cuando celebra una mancipatio con el adquirente.

Posteriormente, cuando el negocio mancipatorio deja de tener efecto real, la responsabilidad queda fijada a través de una estipulación con finalidades de garantía.

Cuando se configura la compraventa como negocio consensual se admite la exigencia de responsabilidad a través de la actio empti, aunque no se pacte expresamente tal responsabilidad.

Responder por vicios ocultos

Concepto de vicio oculto

Este concepto se fundamenta en dos elementos:

El carácter de “vicio” hace referencia a una divergencia en cuanto a la condición de la cosa; de forma que el comprador compra algo diferente de aquello que cree que compra.

Generalmente el vicio se traduce en un defecto, pero puede tratarse de cualquier otro desajuste entre lo que se cree que se compra y lo que efectivamente se compra.

El carácter de “oculto” se refiere a que el vicio no es manifiesto ni puede ser descubierto por el comprador empleando una diligencia media.

Alcance de la responsabilidad por vicios ocultos

En las primeras etapas, el transmitente solo responde por vicios ocultos cuando celebra una mancipatio con el adquirente.

Posteriormente, cuando el negocio mancipatorio deja de tener efecto real, la responsabilidad queda fijada a través de una estipulación con finalidades de garantía.

Cuando se configura la compraventa como negocio consensual se admite la exigencia de responsabilidad a través de:

  • La actio empti, para solicitar la resolución del contrato, cuando se estima que, de conocer los vicios ocultos, no hubiera comprado el comprador la cosa.

  • Las acciones introducidas por los ediles curules para transacciones en los mercados.

  • Actio redhibitoria: el comprador puede solicitar, en un plazo de seis meses, la resolución de la compra debido a la existencia de vicios ocultos.

  • Actio aestimatoria o actio quanto minoris: el comprador puede solicitar, en el plazo de un año, una rebaja en el precio cuando entiende que los vicios ocultos rebajan el valor de la cosa.

Obligaciones del comprador

El comprador está obligado a:

1. Abonar el precio según los términos pactados en el contrato:

Aunque la obligación de pagar es divisible por naturaleza, puede pactarse un pago único.

Si se fija un término para la fecha de pago, la mora emptoris (o retraso injustificado en el pago) genera responsabilidad por los intereses que produzca el dinero que no se entrega en su momento.

2. Abonar al vendedor los gastos generados por la conservación y mantenimiento de la cosa vendida desde el momento de la perfección del contrato hasta el momento de la entrega de la cosa.

3. Soportar el riesgo de la pérdida de la cosa (la cosa perece para el comprador: "res perit emptori") siempre que:

  • Exista compraventa (¡¿ya es, a los efectos, propietario?!);

  • Exista pérdida;

  • Exista fuerza mayor, causante de esa pérdida;

  • No haya habido todavía entrega (porque si ha habido entrega, entonces la cosa perece ya para su dueño: "res perit domini");

  • No haya mora (porque si hay mora, entonces el responsable de la pérdida es el vendedor que no la puso a disposición del comprador);

  • No haya pacto en contra.

4. Pagar el precio.

Pactos añadidos

Pactum in diem additio

Contenido del pacto:

El vendedor se reserva la facultad de rescindir el contrato si, dentro de un plazo determinado, un tercero le hace una mejor oferta.

El comprador puede mantener la compra si se compromete a cubrir la nueva oferta.

Naturaleza del pacto: condición resolutoria positiva (si se produce la mejor oferta dentro del plazo, se rescinde la venta) o suspensiva negativa (si no se produce la mejor oferta dentro del plazo, se entiende perfeccionada la venta). Depende de cual fue la intención de las partes.

Relevancia de la calificación: si es condición resolutoria:

El comprador puede usucapir y hacerse con los frutos de la cosa adquirida.

El comprador asume el riesgo de pérdida de la cosa (periculum est emptoris).

Pactum displicentiae

Contenido del pacto:

El comprador se reserva el derecho de devolver la cosa al comprador y a recuperar el precio, si advierte que la cosa no le conviene.

Naturaleza del pacto:

Se reproduce en este pacto la discusión referida al pactum in diem additio: condición resolutoria negativa (si la cosa no agrada, se resuelve la venta) o suspensiva (pasado el plazo para expresar la disconformidad, se entiende perfeccionada la venta).

Pactum degustationis

Pacto por el que el comprador tiene la facultad de comprobar que la mercancía vendida (generalmente vino) tiene las condiciones o cualidades adecuadas.

A diferencia del pactum displicentiae, esta comprobación es objetivable (un tercero puede dar el visto bueno acerca de la calidad del vino).

Pactum de non alienando

Pacto por el que el comprador se compromete con el vendedor a no vender posteriormente la cosa. Si lo hace, el vendedor ejercita contra el comprador la actio venditi para reclamar una indemnización, pero la venta al tercero es válida.

Pacto de reserva de hipoteca

Pacto por el que el vendedor se reserva un derecho de hipoteca sobre el bien vendido como garantía del cobro aplazado del precio convenido.

Pacto de preferencia

Pacto por el que el comprador se compromete, en el caso de que quiera vender la cosa comprada, a vendérsela al vendedor preferentemente.

Pactos protimiseos

Pactos que generan un derecho de compra preferente a favor de determinadas personas, generalmente con la finalidad de mantener unos bienes dentro del patrimonio familiar.

Pactos en la venta de esclavos

Pactum ut servus manumittatur: pacto por el que el comprador de un esclavo se compromete a manumitirlo, bien inmediatamente, bien al cabo de un plazo.

Pactum ne serva prostituatur: pacto por el que el comprador de una esclava se compromete a no dedicarla a la prostitución.

Pactum de servis exportandis: pacto por el que el comprador de un esclavo se compromete a “exportar” al esclavo de forma que no pueda residir en determinada ciudad o región.

Pactum ne servus manumittatur: pacto por el que el comprador de un esclavo se compromete a no manumitirlo.

Pactum de non praestanda evictione

Pacto por el que el vendedor quedaba eximido de la responsabilidad por evicción.

Pactum de Lex Commisoria

Contenido del pacto:

El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida en el supuesto de que el comprador no efectúe el pago del precio en el plazo prefijado.

Naturaleza del pacto:

Condición resolutoria que, de cumplirse, produce la nulidad de la venta con efectos retroactivos hasta el momento de la realización de la venta.

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