05. Arrendamiento

Concepto

Las llamadas locationes censoriae, esto es, las concesiones de terreno publico (ager publicus, vectigalis u ocupatorius) que los censores, al comienzo del ejercicio de su cargo.

Antecedentes históricos

Gayo (Gai.4:28) recoge, como muy antiguo, de la època de las Doce Tablas, el contrato de arrendamiento de una caballería o locatio iumenti lo recoge a propósito de la acción de ley por toma de prenda, de la época arcaica (legis actio per pignoris capionem), el supuesto de toma de prenda de los bienes de quien, habiendo tomado en arrendamiento una caballería /quis iumento locasset/, no pagase la renta debida, siempre que se tratase de una renta destinada a sufragar un sacrificio a los dioses.

Elementos

Locatio conductio rei

Cosa. ¿Qué cosas pueden ser objeto de arrendamiento?:

Necesariamente cosas intra commercium, a semejanza de la cosa objeto de compraventa.

Pueden serlo tanto las res mancipi como las res nec mancipi.

Pueden serlo tanto:

  • Una cosa mueble, como un esclavo, animales de tiro o aperos de labranza

  • Como una cosa inmueble, ya se trate de:

    • Finca rústica: en este caso al arrendatario o conductor se le conoce como colono.

    • Finca urbana: en este caso al arrendatario o conductor se le conoce como inquilino.

Debe tratarse de una cosa no consumible.

Debe tratarse de una cosa corporal; no es posible el arrendamiento de cosas incorporales o derechos (no puede darse, por ejemplo, una servidumbre en arrendamiento).

Puede tratarse de una cosa que el arrendador tiene en usufructo o en arrendamiento (lo que se conoce como subarriendo).

Renta. ¿Qué requisitos deben concurrir en la renta o merces para que el arrendamiento sea válido?.

Verdadera, ya que no es posible el pago de renta simbólica (en este caso se entiende que se recibe la cosa no por causa de arrendamiento sino por causa de donación).

Cierta, la renta debe quedar determinada en el momento de perfeccionar el contrato o debe ser determinable en un momento posterior según los criterios establecidos al formalizar el contrato.

Justa.

Respecto a si es necesario que se fije la renta en pecunia numerata, se duda si este requisito es propio de la época clásica, aunque, en todo caso, no debió extenderse a los arrendamientos rústicos en los que sería frecuente pactar el abono de una renta en especie sobre los frutos producidos por el fundo.

Locatio conductio operarum

Servicios. ¿Qué servicios podían ser objeto de esta modalidad de arrendamiento?.

Al inicio se arriendan los servicios de esclavos; posteriormente los de hombres libres o mercennarius (aquellos que trabajan por un sueldo o merced).

Debe tenerse en cuenta que lo que se contrata es un servicio en el sentido de una actividad, mientras que en la locatio conductio operis lo que se contrata es una actividad que se concreta en una obra finalizada, en un resultado.

Salario o renta.

Se fija por cantidades de trabajo o de tiempo de trabajo; no por el resultado de una obra terminada (como sucede con la locatio conductio operis).

Locatio conductio operis

Obra. ¿Qué obras pueden ser objeto de esta modalidad de arrendamiento?.

El arrendador o locator se compromete a dar una cosa al arrendatario o conductor para que realice sobre ella una obra que puede consistir en:

Limpiar o pulir un vestido.

Transportar mercancías o personas.

Construir un edificio.

Merced.

Se fija por obra finalizada, por el resultado final de la actividad del arrendatario o conductor.

Contenido

Locatio conductio rei

Obligaciones del arrendador o locator

Colocar la cosa a disposición del arrendatario.

Es decir, el arrendador debe ceder al arrendatario el ejercicio de los derechos de uso y disfrute, convirtiéndole en possedor natural, no protegido por los interdictos.

Mantener al arrendatario en el uso y disponibilidad de la cosa para que pueda ser disfrutada y utilizada.

Si arrendador vende la cosa arrendada (recordemos que el arrendatario no tiene un derecho real sobre la cosa, solo un derecho de crédito respecto del arrendador) y se extingue el arrendamiento; el arrendatario ejercita la actio conducti para exigir responsabilidades al arrendador por incumplir esta obligación. No puede, sin embargo, dirigirse el arrendatario contra el tercero adquirente de la cosa.

Mantener y conservar la cosa arrendada en las condiciones idóneas para ser usada.

El arrendador debe correr con los gastos derivados de la conservación de la cosa. Si no lo hace, el arrendatario puede efectuar las reparaciones necesarias y deducir su coste del importe de la renta.

Asumir el llamado periculum locatoris.

El arrendador soporta el riesgo derivado del perecimiento o deterioro de la cosa arrendada cuando ocurre por circunstancias ajenas a la voluntad de las partes.

Esta asunción del riesgo implica la liberación del arrendador de forma que no debe abonar la renta correspondiente.

Responder frente al arrendatario de los daños derivados de las malas condiciones de la cosa dada en arriendo.

Obligaciones del arrendatario o conductor

Pagar la merced en el plazo y la forma convenidos.

Usar y disfrutar de la cosa conforme a lo pactado o, en defecto de pacto, según su naturaleza.

Si el arrendatario de una vivienda añade o incorpora algo a la misma tiene el llamado ius tollendi, o facultad de retirar lo que incorporó, siempre que no cause daño o deterioro al edificio.

Puede ceder la cosa a otra persona en arrendamiento (supuesto en el que se habla de subarriendo) siempre que no se haya pactado lo contrario.

Responder frente al arrendador de los daños causados a la cosa como consecuencia de uso indebido de la misma.

Responder por custodia, en el caso de arrendamiento de bienes muebles.

Devolver la cosa arrendada a la finalización del contrato.

Locatio conductio operarum

Obligaciones del arrendador o locator

Desplegar competentemente una actividad profesional en busca del resultado querido por el arrendatario o conductor, sin que se comprometa a alcanzar efectivamente tal resultado.

Obligaciones del arrendatario o conductor

Remunerar el servicio prestado por el arrendador o locator según lo pactado, aunque con tal servicio no se alcancen los resultados deseados.

Locatio conductio operis

Obligaciones del arrendador o locator

Entregar la cosa para que se realice una obra con ella o sobre ella.

Remunerar al arrendatario con la merced pactada.

Obligaciones del arrendatario o conductor

Ejecutar sobre la cosa la obra pactada, debiendo responder por el resultado final, no por la actividad.

Entregar al arrendador o locator la obra finalizada.

Dinámica

Nacimiento

El contrato de arrendamiento, cualquiera que sea su clase, se constituye en virtud del consentimiento.

Extinción

Son causas de extinción de la locatio conductio rei:

  • La llegada del plazo establecido o el cumplimiento de la condición resolutoria pactados en contrato; salvo los supuestos de tácita reconducción, o prórroga tácita del arrendamiento por continuar usando de la cosa el arrendatario sin denuncia del arrendador.

  • La alteración de las cualidades de la cosa si tales alteraciones la hacen inservible para el uso conforme al que se arrendó.

  • La extinción del derecho del arrendador (venta de la cosa arrendada a un tercero –venta quita renta-, por ejemplo).

  • La muerte del arrendador, si el arrendamiento se hizo “hasta que el arrendador quiera”.

  • La muerte del arrendatario constituye un supuesto particular en el que hay que distinguir la época clásica, en la que la condición de arrendatario no es transmisible mortis causa, de la época justinianea, en la que la condición de arrendatario es transmisible mortis causa a los efectos de que el heredero cumpla el tiempo de arrendamiento pactado.

Son causas de extinción de la locatio conductio operarum:

  • La realización de los servicios objeto del contrato.

  • La muerte del arrendador o locator.

Son causas de extinción de la locatio conductio operis:

  • Realización de la obra objeto del contrato.

  • Perecimiento de la cosa específica, la cual se pierde para el arrendador o locator salvo que se pierda por impericia del arrendatario o conductor.

Respecto del arrendamiento de obra que tiene por objeto una cosa genérica (una cantidad de oro para hacer un anillo), se entiende que la materia entregada por el arrendador o locator se hace propiedad del arrendatario o conductor de forma que si se pierde, se pierde para éste de conformidad con el principio “genus numquam perit”. Así, el orfebre que recibe el oro no queda liberado de su obligación de hacer el anillo y entregarlo, aunque el oro recibido se perdiera por causa de fuerza mayor.

Protección procesal

Protección procesal:

  1. Actio locati a favor del locator para exigir del conductor el cumplimiento de sus obligaciones.

  2. Actio conducti a favor del conductor para exigir del locator el cumplimiento de sus obligaciones.

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