11. El contrato de compraventa

Contenidos

  1. 1 La compraventa: ideas generales
    1. 1.1 Noción y caracteres
    2. 1.2 Capacidad para celebrar el contrato de compraventa: las prohibiciones
  2. 2 El objeto de la compraventa
    1. 2.1 Las cosas
      1. 2.1.1 En general
      2. 2.1.2 La venta de cosa ajena
    2. 2.2 El precio en la compraventa
      1. 2.2.1 Requisitos
      2. 2.2.2 El pacto de arras
  3. 3 Derechos y obligaciones del vendedor
    1. 3.1 La entrega de la cosa
      1. 3.1.1 Objeto y circunstancias de la entrega de la cosa
      2. 3.1.2 Formas de entrega: la tradición
      3. 3.1.3 Reglas especiales en materia de venta de inmuebles
      4. 3.1.4 La facultad de suspender la entrega
    2. 3.2 La obligación de saneamiento
    3. 3.3 El saneamiento por evicción
      1. 3.3.1 Noción y requisitos
      2. 3.3.2 Pactos sobre el saneamiento por evicción
      3. 3.3.3 Efectos de la evicción
      4. 3.3.4 Supuestos de evicción parcial
      5. 3.3.5 Evicción de cargas o gravámenes ocultos
    4. 3.4 El saneamiento por vicios ocultos
    5. 3.5 La contaminación acústica en los inmuebles como vicio oculto: la Ley 37/2003 y el RD 314/2006
    6. 3.6 El saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales
    7. 3.7 Garantías del pago del precio en favor del vendedor
      1. 3.7.1 El supuesto del artículo 1503
      2. 3.7.2 El pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisario
      3. 3.7.3 La resolución de la venta de bienes muebles
  4. 4 Derechos y obligaciones del comprador
    1. 4.1 El pago del precio
    2. 4.2 La facultad de suspender el pago
    3. 4.3 El pago de los gastos complementarios
  5. 5 La doble venta
  6. 6 Los riesgos en la compraventa: el artículo 1452 CC
  7. 7 Las compraventas especiales
    1. 7.1 El retracto convencional
      1. 7.1.1 Concepto y función histórica
      2. 7.1.2 Régimen jurídico básico
    2. 7.2 Compraventa a prueba y compraventa ad gustum
    3. 7.3 El denominado pacto in diem addictio
    4. 7.4 Compraventa de bienes muebles a plazos
      1. 7.4.1 La Ley 50/1965, de 17 de julio
      2. 7.4.2 La Ley 28/1998, de 13 de julio
    5. 7.5 Nuevas modalidades de venta al público
  8. 8 El contrato de permuta
    1. 8.1 Concepto y caracteres
    2. 8.2 La remisión a las reglas de la compraventa
    3. 8.3 La permuta de cosa ajena
    4. 8.4 La evicción de la permuta
    5. 8.5 La permuta de solar por inmuebles a construir
La compraventa: ideas generales

Noción y caracteres

Tradicionalmente se ha considerado la compraventa como el "contrato-tipo" por antonomasia, y parte de sus preceptos se aplican, en principio, y con las precisas adaptaciones, a los demás contratos en que existen prestaciones recíprocas.

Conforme el artículo 1.445 del Código Civil: "por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".

Por consiguiente, la compraventa es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento.

La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato.

Es también un contrato bilateral por producirse obligaciones recíprocas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio, actuando una como causa de la otra.

Es un contrato oneroso, por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes, esto es, sacrificios recíprocos para comprador y vendedor.

Por lo general es un contrato conmutativo al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfección; pero puede ser aleatorio en ciertos casos, como sucede cuando se trate de "cosas futuras" a riesgo del comprador o "compraventa de esperanza", en la que el comprador se obliga a pagar el precio, tenga o no existencia la cosa.

Es un contrato traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para la transmisión de la propiedad, siendo dicho resultado la finalidad perseguida por el comprador: la adquisición en propiedad.

El carácter traslativo no está reñido con el llamado pacto de reserva de dominio.

Consiste dicho pacto en la estipulación expresa contemplada en el contrato en virtud de la cual vendedor y comprador acuerdan que no se producirá la transmisión de la propiedad de la cosa vendida hasta que no se produzca el pago íntegro del precio convenido. El Código Civil no contiene norma alguna relativa a dicho pacto.

Sin embargo, la doctrina jurisprudencial al respecto es absolutamente firme y reiterada a favor de su licitud.

Capacidad para celebrar el contrato de compraventa: las prohibiciones

La compraventa exige, como en todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse. El artículo 1.457 sienta como regla general que "podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse… ". De este modo se establece una remisión a la normativa en materia de capacidad de obrar.

Los cónyuges, cualquiera que sea el régimen del matrimonio, pondrán venderse bienes entre sí.

El artículo 1459, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses encontrados, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algún tipo de influencia:

  • Se prohíbe al tutor adquirir los bienes de sus pupilos, siendo extensible a todo cargo tutelar.

  • Por lo que respecta a los mandatarios y los albaceas, la prohibición se hace extensiva a cualquier forma de administración o representación voluntaria.

  • Prohibición sobre los funcionarios públicos en la demarcación territorial y respecto de los bienes de cuya administración estuviesen encargados; al personal al servicio de la Administración de Justicia, los bienes en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción ejerciera sus funciones, afectando también a abogados y procuradores.

La contravención de estas prohibiciones comporta la nulidad radical y absoluta del contrato celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar en su caso. La conculcación de la prohibición del mandatario y albacea es objeto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o los sucesores.

El objeto de la compraventa

Las cosas

En general

Las cosas pueden ser corporales o incorporales o derechos; mueble e inmuebles; presentes y futuros; pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condición:

  1. Que sean de comercio lícito.

  2. Que tengan existencia real o posible.

    • Si la cosa no tiene existencia real al contratar, pero previsiblemente la llegará a tener, la compraventa puede revestir dos modalidades distintas según la voluntad de las partes:

      1. Compraventa de cosa esperada.

        • En tal caso, la compraventa reviste los caracteres conmutativo y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa. Si la cosa no llega a tener existencia, no hay obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio.

      2. Compraventa de esperanza.

        • Si, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llega a existir, se tratará de un contrato aleatorio. El vendedor se limitará a hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado.

  3. Que la cosa haya sido objeto de determinación o sea susceptible de ello.

La venta de cosa ajena

Por otra parte, no es necesario que el bien objeto de la compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebración de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio no se alcanza sino con la ejecución del contrato. Por lo cual, cuando el contrato no es de ejecución simultánea, sino que la misma se pospone, el vendedor devendrá obligado a adquirir el bien vendido para que, en el momento de la ejecución, pueda transmitir el dominio.

Lo dicho equivale a afirmar que es posible y perfectamente lícita la venta de cosa ajena, sobre la que el Código Civil guarda absoluto silencio.

Ahora bien, la general admisibilidad de la figura no supone la quiebra de las reglas generales sobre la anulabilidad de semejante tipo de venta cuando, por error de ambas partes o por conducta dolosa del vendedor, deba considerarse que el contrato se encuentra viciado desde el mismo momento de su celebración.

El precio en la compraventa

Requisitos

El precio es el otro elemento objetivo característico de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos:

  1. Precio verdadero o real.

    • Si no existiera, estaríamos ante un contrato de compraventa simulado, que si cumple los requisitos de la donación se considerará como tal. Su ausencia o ilicitud provocaría la declaración de la inexistencia de la compraventa.

  2. Precio cierto o determinado.

    • Basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea con referencia a otra cosa cierta, se determine por el que tuviera la cosa en determinado día, bolsa o mercado, o se deje su señalamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato.

  3. Consistente en dinero o signo que lo represente.

    • Por principio, el precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que estamos ante un supuesto de permuta.

    • El artículo 1.446 contempla la circunstancia de que el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, estableciendo como criterio principal para la calificación del contrato como compraventa o permuta la intención de las partes, y como ratio subsidiaria, la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa.

  4. ¿Precio justo?

    • Para el Código Civil la compraventa no supone una estricta equivalencia objetiva entre el valor de la cosa y el precio pagado, circunstancia por la que no existe la exigencia de que el precio sea justo, si bien el precio irrisorio se equipara al precio simulado.

    • Si el precio está fijado por disposiciones administrativas o precio legal, si el convenido es superior, el contrato será nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendrá por no puesto.

El pacto de arras

En la celebración del contrato de compraventa es sumamente frecuente el establecimiento de un pacto de arras, regulado en el artículo 1.454.

Derechos y obligaciones del vendedor

Las obligaciones principales del vendedor consisten en:

  1. Entregar la cosa vendida y conservarla con "la diligencia propia de un buen padre de familia" hasta que se efectúa dicha entrega.

  2. Prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos.

La entrega de la cosa

Objeto y circunstancias de la entrega de la cosa

La obligación primera y fundamental del vendedor es la entrega de la cosa, que abarca no sólo a ésta, sino a sus accesorios y los frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato.

El Código Civil no contiene reglas especiales sobre tiempo y lugar de la realización de la entrega, por lo que debe entenderse aplicables, salvo pacto en contrario, las generales.

Formas de entrega: la tradición

El Código Civil regula con detalle las formas de entrega o tradición que, realizadas con posterioridad a la celebración del contrato de compraventa, conllevan la adquisición de la propiedad para el comprador. Diversas formas de entrega:

  1. Tradición real: material y simbólica.

    • Según el artículo 1.462.1 "se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador". La puesta en posesión puede tener lugar de dos maneras diferentes:

      1. Materialmente. Cuando hay una entrega manual y efectiva o cuando el adquirente de facto y de forma inmediata, ejercita los poderes característicos del propietario.

      2. De forma simbólica. No se produce transmisión material, pero el vendedor manifiesta inequívocamente su intención de transferir la posesión al adquirente.

  2. Constitutum possessorium y traditio brevi manu.

    • El primer supuesto, Constitutum possessorium, suple a la tradición material. El vendedor continúa poseyendo la cosa pero por otro título diferente al de propietaria que antes ostentaba (el vendedor sigue viviendo como arrendatario en la casa cuya propiedad transmitió).

    • La denominada traditio brevi manu es el caso opuesto, el comprador tenía con anterioridad a la compra la posesión inmediata de la cosa, aunque fuera en concepto distinto al de dueño, pasando ahora a serlo (el arrendatario adquiere la propiedad del piso que ocupa).

  3. La tradición instrumental.

    • Con semejante expresión se refiere la doctrina al supuesto contemplado en el artículo 1.462,2: "Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato...". El otorgamiento de la escritura pública hace las veces de entrega o tradición, aunque en realidad y materialmente no haya habido transmisión posesoria del transmitente al adquirente.

Reglas especiales en materia de venta de inmuebles

Los inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la medida (cabida) de los mismos a razón de un precio por unidad de medida o número, bien por un precio alzado sin atender a la medida o concreta extensión de la misma. Supuestos:

  1. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la señalada en el contrato. el artículo 1.469,2 establece que el vendedor se encuentra obligado a "entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato, pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar por una rebaja proporcional del precio o por la rescisión del contrato, siempre que en este último caso no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble".

  2. Venta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la señalada en el contrato. "El comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el contrato; pero, si excedieren de dicha parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato". (artículo 1.470)

  3. Venta por unidades de medida y problemas de calidad. Cuando la falta de correspondencia entre el precio pagado y el bien comprado no es cuantitativo, sino cualitativos (defecto de calidad), se aplicará lo dicho en el punto 1º. (artículo 1.469)

  4. Venta de inmueble hecha a precio alzado. No tendrá lugar ni aumento ni disminución del precio convenido, por haber sido éste fijado alzadamente. (artículo 1.471). El mismo criterio rige cuando se compraron dos o más fincas por un solo precio.

  5. Plazo de ejercicio de las acciones. El Código Civil establece un plazo de prescripción de 6 meses, pero la jurisprudencia otorga a dicho plazo carácter de caducidad en los supuestos que el comprador opte por la rescisión o acumulación del contrato.

La facultad de suspender la entrega

El Código Civil considera la facultad excepcional de que el vendedor retenga o suspenda la entrega de la cosa en dos supuestos, sin necesidad de instar la resolución del contrato:

  1. Compraventa con precio de presente.

    • El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.

  2. Compraventa con precio aplazado.

    • El vendedor no está obligado a la entrega "si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente..." (término insolvencia entendido en sentido amplio por la jurisprudencia y no se requiere su declaración judicial).

La obligación de saneamiento

Las obligaciones del vendedor no se agotan con la entrega de la cosa pues está constreñido al saneamiento, en virtud del cual responderá al comprador:

  • De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida.

  • De los vicios o defectos ocultos que la cosa obtuviera.

El saneamiento por evicción

Noción y requisitos

La evicción (vencer en juicio), es un acto de iniciativa extraña tanto para el comprador como para el vendedor, que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto ésta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa (artículo 1.475,1).

Para que surja obligación de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, pues "faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento".

Pese a la exigencia de sentencia firme, en algún caso, el Tribunal Supremo ha dado lugar a la evicción cuando la privación de la propiedad al comprador ha tenido lugar a consecuencia de resoluciones administrativas.

Pactos sobre el saneamiento por evicción

Según el artículo 1.475: "El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor".

No obstante, el Código Civil, mira con recelo y desconfianza la cláusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido:

  1. Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que hubiere mala fe de su parte (artículo 1.476).

  2. Estableciendo que, para que la renuncia al saneamiento exima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que la haga el comprador con conocimiento de sus riesgos y consecuencias.

Efectos de la evicción

Producida la evicción, si es total y no habiendo renunciado el comprador al saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que recoge el artículo 1.478:

  1. "Restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de venta".

  2. "Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio".

  3. "Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento".

  4. "Gastos del contrato si los hubiese pagado el comprador".

  5. "Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe".

Supuestos de evicción parcial

Para el caso de que el comprador perdiere con motivo de la evicción una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no lo hubiera comprado, o si se vendiese dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no había comprado la una sin la otra, dispone el artículo 1.479 que el comprador "podrá exigir la rescisión del contrato, pero habrá de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviera al adquirirla".

El artículo 1.479 constituye un régimen de especial responsabilidad por saneamiento basado en que la "cosa restante" no hubiera sido del interés del comprador.

Evicción de cargas o gravámenes ocultos

Nuestro Código Civil dedica el artículo 1483 a regular el saneamiento por cargas ocultas, disponiendo que "si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que debe presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato o la indemnización correspondiente".

Durante el plazo de 1 año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.

El saneamiento por vicios ocultos

Surge la obligación de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella (artículo 1.484). Se excluye esta garantía por vicios ocultos si fuesen manifiestos o si el comprador en razón de su oficio debía fácilmente conocerlos.

El vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, a menos que se hubiese estipulado lo contrario (artículo 1.485).

El comprador podrá optar por resolver el contrato (acción redhibitoria) con restitución de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional en el precio, a juicio de peritos (acción estimatoria). Si el vendedor actuó de mala fe, en caso de que el comprador opte por la primera solución, se le indemnizará además de daños y perjuicios, no en el otro caso, porque la rebaja del precio se habrán tenido en cuenta necesariamente en los perjuicios sufridos.

También prevé nuestro Código la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien como consecuencia de los vicios ocultos, bien por caso fortuito, bien por culpa del comprador. En el primer supuesto, los efectos serán distintos en función de que el vendedor conociera o no los vicios, de tal modo que dicho conocimiento agravará su responsabilidad debiendo abonar no sólo el precio y los gastos del contrato, sino además responder por los daños y perjuicios. Si la cosa vendida con vicios ocultos pereciera con posterioridad a la venta por caso fortuito o culpa del comprador podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó, rebajado por el valor de la cosa en el momento de perderse; si el vendedor actuó de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses.

Para que tenga lugar el saneamiento por vicios ocultos la acción habrá de ejercitarse en el plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

La contaminación acústica en los inmuebles como vicio oculto: la Ley 37/2003 y el RD 314/2006

La Ley 37/2003 del Ruido, ha considerado oportuno recurrir al saneamiento por vicios ocultos en relación con la contaminación acústica de los inmuebles, provocada por el incumplimiento de las normas técnicas relativas al debido aislamiento de las construcciones.

El Código Técnico de la Edificación aprobado por RD 314/2006 contempla esta cuestión.

El saneamiento por vicios ocultos en la venta de animales

El comprador ha de ejercitar la correspondiente acción en el plazo de 40 días a partir de la entrega del animal y sólo procederá si se dan los siguientes requisitos:

  1. Ha de tratarse de vicio oculto.

  2. El vicio o defecto ha de estar determinado por la ley o los usos locales.

  3. Que no se trate de venta formalizada en feria o pública subasta, ni de caballerías enajenadas como de desecho.

En el supuesto de compra de dos o más animales siendo viciosos uno de ellos, solamente procede la acción redhibitoria respecto del vicioso y no de los demás, salvo que no se hubieren comprado los unos sin el otro.

Si el animal muriese a los tres días de comprado, será responsable el vendedor, siempre que la enfermedad que ocasionó la muerte existiera antes del contrato, a juicios de los facultativos.

Garantías del pago del precio en favor del vendedor

En determinados casos, el vendedor se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporáneo y preciso del precio pactado se presenta como de difícil materialización.

El supuesto del artículo 1503

Dispone el precepto reseñado que "si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.124", donde la resolución es consecuencia del incumplimiento.

El pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisario

Consiste el pacto lex commissoria en la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pacto expreso, ante la falta de pago en el término convenido o en cada uno de los plazos señalados. El artículo 1.504 lo admite, si bien con la precisión de que la automaticidad del plazo temporal previsto para el pago no es absoluta.

El art. 1504 exige como requisito esencial para que proceda la resolución el previo requerimiento judicial o por acta notarial, por lo que no basta el mero incumplimiento, sino que el comprador cuenta con un plazo complementario para pagar: el que va entre el término fijado y el día en que el vendedor lo requiere judicial o notarialmente. El requerimiento produce un doble efecto:

  • Permite el ejercicio de la facultad resolutoria.

  • Priva al Juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir.

Junto a la resolución, se estipula frecuentemente el comiso de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el momento de la resolución. Estos pactos quedan sujetos a la facultad moderadora de la autoridad judicial.

La resolución de la venta de bienes muebles

Establece el artículo 1.505 que "respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado no se haya presentado a recibirla, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación".

Derechos y obligaciones del comprador

El pago del precio

La obligación principal del comprador consiste en el pago del precio convenido. Dispone el artículo 1.500 que "el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato". "Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y el lugar en que se haya entregado la cosa vendida".

Como regla, el pago del precio aplazado no genera intereses, aunque en la práctica es muy frecuente lo contrario. "El comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio en los tres casos siguientes:

  1. Si así se hubiere convenido.

  2. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta.

  3. Si se hubiese constituido en mora".

La facultad de suspender el pago

Pese al carácter fundamental del pago del precio, dispone el artículo 1.502 que "si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estaba obligado a verificar el pago".

Se trata de una norma que, con evidente carácter preventivo, trata de proteger al comprador en caso de que éste tema fundadamente perder tanto la cosa como el precio abonado o que le reste por abonar.

Su eficacia práctica es bastante relativa, pues la jurisprudencia interpreta restrictivamente el artículo 1.502 para evitar la quiebra de la seguridad en el tráfico.

El comprador en caso de sentirse fundamentalmente perturbado en su adquisición y habiendo decidido suspender el pago, deberá comunicarlo fehacientemente al vendedor.

El pago de los gastos complementarios

Además del pago del precio propiamente dicho y, en su caso, los intereses por precio aplazado, el comprador deberá abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección hasta la consumación del contrato; así como los gastos de transporte de la cosa vendida, salvo existencia de pacto en contra y, finalmente, los gastos de expedición de la primera copia de escritura y los demás posteriores a la venta, salvo pacto en contra, entre los que respecto de bienes inmuebles, asumen particular importancia los gastos propios de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La doble venta

La doble venta, o como en ocasiones precisa el Tribunal Supremo, la "pluralidad de ventas sobre una misma cosa" es muy frecuente en la práctica.

El Código Civil se preocupa única y exclusivamente de determinar cuál de los compradores devendrá propietario (artículo 1.473):

  1. Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de buena fe.

  2. Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes la haya inscrito en el Registro. Sin inscripción, pertenecerá a quien primero la posea de buena fe, y faltando ésta, a quien presente el título de fecha más antigua.

El Código no considera qué ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podrá solicitar la correspondiente indemnización de conformidad con las reglas generales o, en su caso, acudir a la vía penal.

La jurisprudencia ha resaltado en múltiples ocasiones que la buena fe del comprador es un "requisito indispensable"; en cuanto "de ordinario la doble venta presupone una actuación dolosa o fraudulenta del vendedor y no merece protección quien colaboró en la maniobra o cuando menos la conoció".

Por buena fe debe entenderse ahora ignorancia o desconocimiento por parte del comprador de que la cosa comprada había sido objeto de venta anteriormente. Constituye, pues, un supuesto de buena fe en sentido subjetivo que es, al propio tiempo, una circunstancia de hecho.

Los riesgos en la compraventa: el artículo 1452 CC

La perfección o celebración y la consumación del contrato de compraventa pueden no ser coincidentes en el tiempo, de tal manera que puede transcurrir un lapso temporal, a veces prolongado, entre una y otra fase contractual durante el cual el bien objeto de compra sigue estando en poder del vendedor por no haberse realizado aún la correspondiente entrega. Durante dicho plazo, el bien vendido puede ser destruido, sufrir deterioros, daños o menoscabos o por el contrario, experimentar beneficios, producir frutos o generar cualquier incremento.

En relación con los beneficios o incrementos que pudiera experimentar la cosa, el comprador hasta la entrega o tradición no es dueño de la cosa, pero tiene derecho a los frutos o incrementos de la misma.

Respecto de los daños, menoscabo o la posible pérdida de la cosa, la cuestión planteada dista de ser tan sencilla. El artículo 1.452 dispone al efecto lo siguiente:

"El daño o provecho de la cosa vendida, después de perfeccionado el contrato se regulará por lo dispuesto en los artículos 1.096 y 1.182.

Esta regla se aplicará a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida.

Si las cosas fungibles se vendieron por un precio fijado con relación al peso, número o medida no se imputará el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que éste se haya constituido en mora".

De acuerdo con el artículo 1.096.3, el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la pérdida obedezca a caso fortuito, en los dos casos siguientes:

  • Cuando haya incurrido en mora, o

  • Cuando haya realizado una doble venta.

Según lo dispuesto en el artículo 1.182 "quedará extinguida la obligación que consista en entregar una determinada cosa cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse constituido éste en mora", por tanto, con carácter general el vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la conservación de la cosa objeto de la venta.

La mayor parte de los autores considera que en nuestro Derecho es el comprador quien asume los riesgos. En el mismo sentido se ha pronunciado la escasa jurisprudencia existente sobre el tema.

Las compraventas especiales

El retracto convencional

Concepto y función histórica

El Código Civil denomina en el artículo 1507 retracto convencional a lo que más que un retracto propiamente dicho es una venta con pacto de retro o una venta en garantía: "tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiere pactado". Según el artículo 1518, "el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y además:

  1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

  2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".

La figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho, la propia cosa vendida.

En épocas anteriores el pacto de retroventa llegó a asumir un papel relevante en las transacciones económicas, ya que la rocambolesca figura estudiada era sencillamente el ropaje jurídico o la tapadera de una operación de préstamo, por lo general usurario.

Régimen jurídico básico

Aspectos fundamentales:

  1. La imposibilidad de abonar por parte del vendedor inicial los distintos conceptos contemplados en el artículo 1518 y cualesquiera otros pactados determinará que “el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida” .

  2. La propia regulación del Código impone el carácter temporal del pacto de retro. Como regla general de carácter imperativo, el plazo máximo de duración del retracto convencional es de diez años. Para el caso de que las partes no hayan establecido plazo alguno de forma expresa, supletoriamente establece el Código Civil como máximo un periodo de cuatro años. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad.

  3. El artículo 1.510 pretende otorgar eficacia erga omnes al pacto de retroventa. Más, en realidad, semejante efecto sólo se alcanzará cuando el pacto relativo a bienes inmuebles se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Compraventa a prueba y compraventa ad gustum

Según dispone el artículo 1.453, "la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirán siempre hechas bajo condición suspensiva". Se trata de dos categorías distintas de venta:

En la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa está perfeccionada, aunque ha de comprobarse si la cosa objeto de la compraventa reúne las cualidades necesarias a fin de prestar el servicio para el que se compró. A juicio de la doctrina mayoritaria, se trata de una comprobación objetiva, que no queda al libre arbitrio del comprador.

En las ventas ad gustum, cosas que es costumbre gustar o probar, se deja al libre arbitrio del comprador la aceptación de la comprada, de tal forma que bastaría su mera manifestación de desagrado en relación con la cosa para que hubiera de entenderse ineficaz el contrato.

El denominado pacto in diem addictio

En virtud de este pacto, el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, válido y perfecto, si dentro de un determinado plazo (in diem) encontrara otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago más ventajosas. En tal caso, el vendedor podía llevar a cabo la adjudicación (addictio) de la cosa a favor del segundo o posterior comprador, sin incurrir en responsabilidad alguna.

El Código Civil no contiene referencia alguna a este pacto. Con carácter general, y dependiendo de su concreción en cada caso, la existencia del pacto in diem addictio implica:

  1. Su posible aplicación tanto a las compraventas seguidas de tradición y completamente ejecutadas cuanto a aquellas en las que se haya producido sólo la celebración del contrato, sin haber tenido lugar la entrega de la cosa.

  2. El mantenimiento de la adjudicación a favor del primer comprador si, existiendo otro u otros posteriores, aquél igualara las condiciones más ventajosas ofrecidas por éstos.

  3. La explicación teórica de la figura se ha ofrecido tradicionalmente recurriendo a la venta bajo condición suspensiva o resolutoria.

Compraventa de bienes muebles a plazos

La venta a plazos o mediante fraccionamiento del precio en distintos periodos de tiempo de bienes muebles corporales, no consumibles ha dado lugar a una legislación especial:

La Ley 50/1965, de 17 de julio

La formulación originaria de esta ley pretendía proteger al comprador.

Se entiende por venta a plazos el contrato mediante el cual un empresario o comerciante entrega al público una cosa y recibe de éste, en ese momento, una parte del precio, con la obligación de pagar el resto en un período superior a tres meses y en una serie de plazos.

El contrato debe constar por escrito y debe contener: lugar y fecha del contrato; identificación a las partes; descripción del objeto vendido; el importe del desembolso inicial; los plazos sucesivos; cuantía y fecha de vencimiento de las letras de cambio, interés exigible en caso de mora; cláusula de reserva de dominio, si se pacta; la prohibición de enajenar en tanto no se haya pagado totalmente, etc. El contrato se perfecciona cuando el comprador satisface, en el momento de la entrega o puesta a disposición del objeto vendido, un desembolso inicial, cuyo pago, por otra parte, no es esencial para la validez del contrato.

Otras especialidades de este régimen:

  • Reserva del dominio, si se pactó.

  • Prohibición de la enajenación de la cosa hasta que no se haya pagado el precio. El comprador puede anticipar el pago del precio.

  • Facultad del comprador de anticipar el pago del precio.

  • El derecho del vendedor de optar por la resolución o el cobro de pagos pendientes cuando el comprador demore el pago de 2 plazos.

La Ley 28/1998, de 13 de julio

En general, se mantienen los principios de la ley anterior, si bien se rompe en algunos extremos de importancia:

  1. Se suprime el desembolso inicial como condición necesaria para la perfección del contrato.

  2. La forma escrita y el contenido se mantienen, pero la ley insiste de forma particular en "el tipo de interés nominal" y la inserción de la "tasa anual equivalente" (el TAE).

Nuevas modalidades de venta al público

La Ley 7/1996 de Ordenación del Comercio Minorista establece una relativamente detallada regulación de una serie de compraventas, tradicionalmente calificadas como especiales: en rebajas, de promoción, de saldos, en liquidación, con obsequios, las ofertas de venta directa, las ventas a distancia, la venta automática, la ambulante y la realizada en pública subasta.

El contrato de permuta

Concepto y caracteres

La permuta es el intercambio de cosa por cosa. El Código Civil la define diciendo que "la permuta es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra" (artículo 1.538).

Sus características básicas son:

  • Es un contrato consensual;

  • Contrato bilateral;

  • Contrato oneroso;

  • Contrato traslativo de dominio. Su consumación supone la transmisión de la propiedad de lo permutado.

La remisión a las reglas de la compraventa

El Código, tras realizar la oportuna descripción del contrato, se limita a regular dos aspectos de la permuta: la permuta de cosa ajena y la pérdida de la cosa permutada por evicción, estableciendo para todos los demás extremos, que "la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la compraventa".

La permuta de cosa ajena

Al igual que en la compraventa, es posible que la permuta recaiga sobre una cosa ajena, dado el carácter puramente consensual del contrato. El problema se presenta, en su caso, cuando esa cosa haya sido transmitida por el obligado al otro permutante con carácter traslativo, pese a continuar siendo ajena, y el adquirente, por tanto, tema que, antes o después, le será reclamada por su verdadero propietario y acabará viéndose privado de ella.

Para tal supuesto, establece el artículo 1539 que "si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió". Esto es, el contrato de permuta queda resuelto si el permutante-adquiriente se presta a devolver la cosa recibida, al tiempo que se encuentra especialmente legitimado para no atender al cumplimiento de la obligación que sobre él pesaba a consecuencia de la celebración de la permuta.

La evicción de la permuta

Dispone el artículo 1.540 "el que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta aún subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella de buena fe por un tercero".

La permuta de solar por inmuebles a construir

No son extraños en la actualidad debido al encarecimiento del suelo y de la construcción los contratos en los que el dueño de un solar se aviene a transmitir la propiedad del mismo a un constructor, a cambio de que éste le entregue en el futuro (también en propiedad) una determinada superficie construida (sean pisos, garajes, locales comerciales, etc.).

Este acuerdo puede ser calificado como permuta, aunque realmente la jurisprudencia duda entre dicha calificación y la caracterización como contrato atípico, dado que junto a las notas típicas de la permuta asumen particular relevancia las obligaciones complementarias de proceder a la construcción que se consideran propias del contrato de obras.