12. Los arrendamientos

Noción general de arrendamiento

El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona a título oneroso. El Código Civil, de acuerdo con la concepción romanista, comprende bajo la genérica denominación de contrato de arrendamiento tres figuras contractuales:

  1. El arrendamiento de cosas. Uso y disfrute temporal de una cosa.

  2. El arrendamiento de servicios. Prestación temporal de servicios.

  3. El arrendamiento de obras. Realizar una obra determinada.

La regulación del arrendamiento de cosas por el CC

Observaciones generales

Dados los términos generales con que define el Código Civil el arrendamiento y teniendo en cuenta que sólo se excluyen como materia de este contrato "los bienes fungibles que se consumen con el uso" (artículo 1545), es claro que también podrán ser objeto de arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes. A éstos se les deben aplicar, con la debida adaptación, las normas que el Código dicta para los arrendamientos inmobiliarios.

El arrendamiento de cosas es definido en el CC como aquel por el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto. Son elementos esenciales de este contrato:
  • La cesión del uso de una cosa;

  • el precio cierto,

  • Y la duración temporal.

Para ser arrendador sólo se requiere la capacidad general para contratar, no exigiéndose ser dueño de la cosa.

Este principio sufre una excepción cuando se trata de arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad, pues estos son oponibles a terceros.

Características generales del arrendamiento

  • Contrato que tiene por objeto exclusivo transmitir el temporal goce o disfrute de una cosa: no se cede dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión.

  • Es consensual, se perfecciona por el consentimiento.

  • Es un contrato bilateral y oneroso, mientras el arrendatario recibe el goce de la cosa el arrendador recibe a cambio el precio o renta, que se torna en elemento esencial.

  • Es un contrato conmutativo, pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano.

  • Es un contrato temporal.

Contenido del contrato

Obligaciones del arrendador

Todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio básico de que éste está obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por todo el tiempo que dure el arrendamiento, en cuanto deberes correlativos al derecho de uso y disfrute del arrendatario. Así el arrendador está obligado a:

  1. Entregar al arrendatario la cosa u objeto del contrato.

  2. Conservar la cosa en estado de servir para el uso al que se la destine y, en consecuencia, a hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias.

  3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada y respondiendo ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute.

  4. Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa.

Obligaciones del arrendatario

Como contraposición del uso y disfrute de la cosa arrendada durante un tiempo cierto, y de la obligación del arrendador de mantenerle en ese derecho, el arrendatario estará obligado a:

  1. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

  2. Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado y, en su defecto, en función de la naturaleza de la cosa, asumiendo las reparaciones urgentes que haga el arrendador.

  3. Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de reparaciones.

  4. Responder del deterioro de la cosa, a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa.

  5. Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado.

Extinción del arrendamiento

Causas de extinción

Son causas de extinción del arrendamiento:

  1. El cumplimiento temporal del contrato, sin necesidad de requerimiento. Si al terminar el período temporal concertado, el arrendatario continúa disfrutando de la cosa durante quince días, se entiende que hay tácita reconducción (nuevo contrato de arrendamiento) por el tiempo que establezca el Código Civil según se trata de finca urbana o rústica.

  2. La pérdida o imposibilidad de goce de la cosa arrendada.

  3. El incumplimiento de una de las partes.

  4. Extinción del derecho del arrendador.

El desahucio

Es la facultad que tiene el arrendador para proceder judicialmente contra el arrendatario, a fin de expulsarlo de la finca. Causas:

  1. Haber expirado el término de duración del arrendamiento.

  2. Falta de pago del precio convenido.

  3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

  4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

Disposiciones del CC relativas al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas

Fincas rústicas

El arrendatario sólo tendrá derecho a la rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos si ésta tiene lugar por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (incendio, guerra, terremoto, inundación insólita), no dando lugar a dicha rebaja la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario.

Si no se fija su duración, se entiende celebrado el contrato por el tiempo necesario para la recolección de todos los frutos del año o los que pueda dar de una vez, aunque sean en plazos superiores.

El arrendatario saliente debe permitir al entrante que lleve a cabo lo necesario a fin de que pueda realizar las labores preparatorias del año siguiente y el entrante permitirá al saliente la recolección y aprovechamiento de los frutos.

Fincas urbanas

Si no se ha pactado nada al respecto, se estará a la costumbre del lugar en relación con las reparaciones que han de ser de cuenta del propietario.

Si no se estipuló plazo, se entiende hecho el arrendamiento por años, meses o días, según la forma en que se haya fijado el alquiler (renta), ya sea éste anual, o mensual o diario.

Si se arriendan la casa, el almacén o la industria, junto con los muebles, el arrendamiento de éstos se entiende por el tiempo que dure el arrendamiento de la finca arrendada.

El subarriendo y la cesión del arrendamiento

Desde la posición del arrendatario el goce de la cosa puede ser transmitido, ya sea mediante subarriendo o mediante cesión.

El subarriendo supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (que ahora asume una posición de arrendador: subarrendador), y que no altera el contenido del anterior contrato. El Código Civil autoriza el subarriendo, salvo que en el contrato de arrendamiento se prohíba expresamente.

Si bien no existe relación entre el arrendador y el subarrendatario, el Código Civil establece una acción directa a favor del arrendador contra el subarrendatario para reclamarle, de una parte, que el uso y conservación de la cosa arrendada se lleve a efecto por el subarrendatario en la forma pactada entre arrendador y arrendatario, y de otra parte, lo que el arrendatario le debe, sobre lo que a su vez el subarrendatario deba al arrendatario pro razón de la renta del subarriendo. La acción pretende evitar confabulaciones entre subarrendador y subarrendatario en perjuicio del arrendador.

En la cesión hay una sucesión en la titularidad del contrato: el cesionario se subroga en la posición del arrendatario asumiendo hacia el arrendador las obligaciones del cedente. Es necesario el consentimiento del arrendador para que tenga lugar la cesión.

La aplicabilidad del CC

La "autoafirmación" de las leyes especiales

Por exclusión, sólo estarán sometidos al CC aquellos arrendamientos que quedan fuera de la reglamentación especial.

Están sujetos al CC:

  • Los arrendamientos de bienes muebles y semovientes en general.

  • Los arrendamientos de fincas urbanas de:

    • viviendas por temporada

    • locales para casinos o círculos de recreo

    • industria o negocio -se entiende como unidad patrimonial que puede ser explotada-.

    • solar -aunque autoricen a construir-.

    • garaje.

  • Los arrendamientos de fincas rústicas:

    • celebrados entre parientes -salvo que se remitan de forma expresa a la LAR-.

    • por temporada inferior al año

    • de tierras, labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra que se refiera el contrato.

    • aprovechamiento de rastrojeras, pastos secundarios, plataneras, ...

    • para la caza.

La reviviscencia de las normas codificadas

La exclusión por parte de la vigente LAR de las fincas que constituyan suelo urbanizable ha dado ocasión a la STS 553/2009 de afirmar que "la falta de uso de la cosa arrendada por parte del arrendatario, sin causa justificada y durante un tiempo prolongado, en contratos de arrendamiento regidos por el CC, integra la causa de desahucio comprendida en el art 1569.4 CC".

El arrendamiento o contrato de servicios

Concepto y caracteres

Conforme al artículo 1.544 del Código Civil, en el arrendamiento de servicios una de las partes se obliga a prestar un servicio de carácter material a otro por precio cierto.

El carácter material del servicio contratado permite distinguir esta figura del mandato. El objeto propio del contrato consiste en la prestación de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que éste quede obligado a garantizar la obtención de resultado alguno, es calificable técnicamente como obligación de hacer. Características:
  • Es un contrato consensual.

  • Es un contrato bilateral y oneroso, dada la existencia de obligaciones recíprocas y remuneradas.

  • Es un contrato esencialmente temporal, aunque su duración puede ser indefinida. El Código Civil veta el contrato "de por vida", que considerará nulo.

La regulación legal

La regulación del Cogido sobre el contrato de prestación de servicios es inexistente pues sólo se ocupa del "servicio de criados y trabajadores asalariados" y el tenor literal y la propia adjetivación de algunos de tales preceptos levantan verdaderas ampollas para cualquier lector contemporáneo.

La prestación de servicios correspondientes a las profesiones liberales

Paradójicamente, frente a la regulación del Código Civil, el campo propio de acción de contrato corresponde en la actualidad al desempeño de las prestaciones propias de los llamados "profesionales liberales" (médicos, economistas, abogados, etc.).

El contrato se regirá por las normas de Derecho civil cuando el servicio no se preste en las condiciones que harían de él un contrato de trabajo. Ante la inexistencia de concretas normas legales al respecto, la jurisprudencia ha estimado que los servicios característicos de las personas que ejercen profesiones liberales no constituyen más que una modalidad contractual que la tradición jurídica y nuestro Código Civil viene denominando contrato de arrendamiento de servicios.

La característica de onerosidad sigue estando presente, pero el requisito del precio cierto se encuentra en gran parte desvirtuado.

La acción para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los 3 años.

No obstante, los servicios de los profesionales liberarles no siempre y en todo caso son objeto de un contrato de arrendamiento de servicios. En ocasiones, estaremos ante la presencia de un contrato de obra propio, supuesto en el que el profesional se obliga a prestar no propiamente su actividad, sino el resultado producido por la misma.