13. Los arrendamientos rústicos

Nociones generales: legislación aplicable

Hay que tener en cuenta que la regulación en vigor es la Ley 49/2003, la cual entro en vigor en mayo de 2004, por lo que la Ley que derogó 83/1980 sigue estando en vigor para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 49/2003, ya que ésta no tuvo carácter retroactivo.

La Ley 83/1980 de Arrendamientos Rústicos

Carece de exposición de motivos. Supuso la superación de toda la legislación anterior. Realiza una clarificación normativa.

La Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos

Aumenta la liberalización de las tierras y disminuye el contenido imperativo de la legislación especial.

La Ley 26/2005 por la que se modifica la Ley 49/2003

El breve periodo de aplicación de la L49/2003 y la perpetuación de los contratos realizados bajo la L83/1980 obliga a considerar diversas situaciones.

Ámbito de aplicación de la legislación especial de arrendamientos rústicos

Conforme a la LAR 1980, su ámbito territorial es "todo el territorio nacional, sin perjuicio de:

  • La aplicación preferente de los Derechos civiles, forales o especiales en todos los territorios del Estado donde existan normas peculiares al respecto;

  • La conservación, modificación o desarrollo por las de CC. AA. de las normas de su Derecho civil relativas a las materias reguladas en esta ley.

En parecidos términos se pronuncia la LAR 2003, cuya disposición Final segunda (Ámbito de aplicación) establece que "Esta Ley será de aplicación en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicación preferente que dicten las CCAA con competencia en materia de derecho civil, foral o especial".

Por lo que respecta al ámbito objetivo (en ambas leyes), "se considerarán arrendamientos rústicos a los efectos de esta Ley, todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta". De acuerdo con ambas leyes (una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos cuando uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales), siendo indiferente la calificación de que dicho contrato realicen las partes, así como la circunstancia de incluir construcciones o edificaciones u otros elementos destinados a la explotación, o que el precio consista en una cantidad alzada para todo el tiempo de arrendamiento o, en todo o en parte, en la mejora o transformación del fundo arrendado, según lo dispuesto en el artículo 2º.

Principios básicos de la legislación especial

La Ley de 1980

Entre los principios básicos que inspira la L.A.R. debe resaltarse la protección de la situación jurídica del arrendatario.

Esta ley tiene un claro carácter imperativo: "sólo serán renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que pueden ser ejercitables. La renuncia deberá constar en documento público”. En cambio, los derechos del arrendador son irrenunciables con arreglo a las normas ordinarias.

Hay que destacar también la fuerte intervención administrativa que se manifiesta, por ejemplo, en la forma del contrato, que si bien es libre, establece la ley que "la Administración competente establecerá, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipo para su formalización por escrito, y en ellos se hagan constar los derechos y deberes de ambas partes” .

La Ley de 2003

La característica principal de ésta Ley radica en establecer una “ flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en España” y en procurar la máxima “ movilidad de la tierra”. Esta Ley establece que “ estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. Supletoriamente, regirá el CC y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables”. ¡La bases de la legislación especial característica del siglo XX pasan a la historia!.

En relación con la forma del contrato, se establece que los mismos deberán constar por escrito, pudiendo las partes compelerse a formalizarlos en documento público y a proceder al correspondiente inventario de los bienes arrendados.

La Ley de 2005

Los ejes fundamentales de la Ley de 2005 consisten en integrar dentro de la LAR el período de duración quinquenal de los contratos, que regía con anterioridad, y en reinstaurar la vigencia de los derechos de adquisición preferente reconocidos a los arrendatarios, al menos a los que tienen la condición de agricultor profesional.

Las reglas sobre capacidad de las partes

(Ley 83/80). En cuanto a la capacidad del arrendador, para dar fincas en arrendamientos sujetos a la Ley, se exige la misma capacidad que para enajenarlas; es preciso pues, ser mayor de edad y no sufrir restricción alguna de la capacidad de obrar. La capacidad de los representantes legales de los menores para dar en arrendamiento rústico las fincas de los representados queda limitada temporalmente al tiempo que falta para que dichos menores alcancen la mayoría de edad, no siendo prorrogables los ya vencidos al alcanzar dicha mayoría.

Respecto de la capacidad para ser arrendatario, sólo pueden ser arrendatarios de fincas rústicas los "profesionales de la agricultura”. Se entiende por profesionales de la agricultura:

  • La persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carácter agrario o se ocupe de manera efectiva y directa de la explotación, como agricultor profesional.

  • Las sociedades cooperativas agrarias de explotación comunitaria de la tierra.

  • Las sociedades agrarias de transformación u otras sociedades civiles laborales o mercantiles, cuyo objeto exclusivo sea el ejercicio de la actividad agraria.

  • Las entidades y organismos de las Administraciones Públicas que estén facultados para la explotación o subarriendo de fincas rústicas.

(Ley 49/03). La norma fundamental al respecto se caracteriza por limitarse a requerir la mera capacidad contractual tanto respecto del arrendador cuanto del arrendatario.

Régimen jurídico de los arrendamientos rústicos

La renta o precio del arrendamiento

Reglas generales

En principio, la renta será la que estipulen libremente las partes y deberá fijarse en dinero. Caso de que se fijen en especie, cualquiera de las partes podrá pedir que se convierta la renta en dinero a tenor del índice de precios de productos agrícolas establecido por el Ministerio de Agricultura.

La renta se pagará por años o con arreglo a las costumbres del lugar. Queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año. En cuanto al lugar de pago, la propia LAR establece que en defecto de pacto será el de la morada o casa del arrendatario.

Actualización

Las partes podrán actualizar la renta para cada anualidad por referencia al último índice anual de precios de los productos agrarios y, en defecto de acuerdo, cualquiera de las partes podrá pedir después que se añada al contrato la cláusula de actualización, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos que la Ley instituye.

Revisión

Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de renta, por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas.

La LAR contempla una revisión extraordinaria por lesión superior al 15% de la renta justa a consecuencia de la modificación de las circunstancias que influyeron en su determinación; si la solicitud es formalizada por el arrendador, el arrendatario puede optar por la cesación del arrendamiento.

Reducción

Procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y tratándose de riesgos extraordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección, más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca. Igualmente procede la reducción de la renta en los supuestos de disminución de la productividad no imputable al arrendatario, mientras dure la misma.

El derecho de reducción exige notificación fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde su producción.

En la LAR 2003 los aspectos relativos a la eventual revisión o reducción de la renta brillan por su ausencia con carácter general.

Gastos y mejoras

Como regla general, al arrendador incumben las mejoras o inversiones que hayan de realizarse sobre la finca arrendada, y al arrendatario las demás inversiones o mejoras impuestas al empresario agrícola. Se establece la presunción de que las mejoras hechas en la tierra han sido realizadas por el arrendatario, salvo prueba en contrario.

Las obras y reparación necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento a que se destinó en el contrato son de cuenta del arrendador, sin tener derecho por ello a elevar la renta.

El arrendador no viene obligado a realizar los gastos necesarios cuando, por causa de fuerza mayor, sufre daños no indemnizados cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar con la disminución proporcional de la renta.

En caso de reparaciones urgentes podrá el arrendatario realizarlas sin necesidad de requerir previamente al arrendador, con derecho a reintegrarse después.

Mejoras útiles y sociales:

  1. El arrendador puede por sí solo realizar mejoras útiles (las que aumenten, de modo duradero, la producción o valor de la tierra) y sociales (las que, incorporándose también a la finca, faciliten la prestación del trabajo en condiciones de mayor comodidad o tengan por objeto la promoción de los trabajadores), siempre que no menoscaben el rendimiento agrícola de la misma. Realizada la mejora, el arrendador tendrá derecho a elevar la renta proporcionalmente a la mayor productividad conseguida.

  2. Ante dicha subida de renta, el arrendatario puede optar, en los tres meses siguientes a la notificación, entre continuar con el arrendamiento; cesar la relación arrendaticia; restringir el arrendamiento o la parte de finca equivalente a la renta vigente hasta entonces o ceñir la relación a las fincas o parte de finca no afectada por la mejora.

  3. Al terminar el arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a retirar dichas mejoras, si la finca no sufriera deterioro, o a exigir al arrendador que le abone el mayor valor de la finca a causa de estas mejoras.

Mejoras suntuarias: Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podrá llevarse los adornos que hubieran embellecido la finca, si ésta no sufriera deterioro. El arrendador podrá en todo caso exigírselo.

Duración del contrato

El arrendamiento tendrá una duración mínima de seis años. Terminado el plazo contractual el arrendatario tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho sí, al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga, no renuncia a seguir en el arrendamiento. Asimismo, el arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis meses.

En todo caso, el tiempo total de prórrogas legales no excederá de 15 años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviera por conveniente. Por otra parte, el arrendador podrá oponerse a cualquiera de las prórrogas legales, siempre que se comprometa a cultivar directamente la finca arrendada durante seis años, por sí o por su cónyuge, o para que la cultive uno de sus descendientes.

Por lo que respecta al denominado contrato de larga duración, el art. 28 establece que será al menos de dieciocho años, y el arrendador, al terminar el plazo pactado, podrá recuperar la finca sin sujeción a ningún requisito o compromiso, salvo la necesaria notificación fehaciente con un año de antelación.

Según la LAR 2003 desde mayo del 2004 los contratos pasaron a tener una duración mínima de tres años con prórrogas indefinidas por períodos igualmente trienales mientras no se produzca la denuncia del contrato.

Modificación subjetiva del contrato

Cesión y subarriendo

LAR 1980, salvo supuestos excepcionales, la cesión de los derechos del arrendatario o el subarriendo serán nulos, constituyendo además causa de desahucio. Las excepciones son:

  • El subarriendo entre labradores y ganaderos residentes en la comarca sobre fincas hasta entonces integradas en la explotación del arrendatario, siempre que se produzcan circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad que impidan temporalmente el cultivo de las fincas. La renta del subarriendo no podrá exceder de las del arrendamiento, ni el plazo podrá ser superior a tres años.

  • El subarriendo en caso de mejoras a que se refieren los arts. 61 y 62.

  • El subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca rústica arrendada y los subarriendos que tengan por objeto aprovechamientos secundarios de la finca.

  • Los subarriendos pactados en favor del cónyuge o de los descendientes.

  • La cesión al IRYDA o a otros Organismos similares de las CC. AA.

  • La aportación del uso y disfrute de la tierra a algunas entidades del art. 15,b.

Conforme a la regulación de 2003 "para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación, y deberá otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario. El arrendamiento no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el consentimiento expreso del arrendador".

Subrogación

Respecto de la posibilidad de subrogación, se contempla la misma en favor del cónyuge del arrendatario o a uno de sus descendientes si es profesional de la agricultura. Es requisito indispensable la notificación fehaciente hecha por subrogante y subrogado al arrendador.

Sucesión hereditaria

Producida la sucesión hereditaria del arrendatario, tendrán derecho a continuar en el arrendamiento: el legitimarío o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en sus testamento; el cónyuge supérstite; el heredero o legatario que fuere subarrendatario de la finca o cooperador en su cultivo, o cualquiera de los restantes herederos.

Tanteos y retractos

En toda enajenación inter vivos de fincas rústicas arrendadas, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto o de adquisición preferente. El transmitente debe notificar de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar la finca, indicando las condiciones de la enajenación, el precio y el nombre y circunstancias del adquirente. El plazo establecido para el ejercicio del tanteo es de 60 días hábiles desde que se hubiere recibido la referida notificación; para el retracto, también sesenta días hábiles desde que se hubiera tenido conocimiento de la transmisión.

Como excepción, no procederá el derecho de tanteo o retracto en caso de transmisión a título gratuito, cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, o su cónyuge; y cuando se permuten fincas rústicas de pequeña extensión.

La Ley 49/2003 ha optado por suprimir los derechos de adquisición preferente a favor de los arrendatarios de fincas rústicas, dada la brevedad de la duración del arrendamiento.

Extinción del contrato

Resolución

Ley 1980; El contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes:

  • Falta de pago de la renta;

  • Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca o destinarla a fines distintos de los ? señalados;

  • Arrendar, ceder o subrogar, en contra de las normas de esta ley.

  • Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia;

  • Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.

Ley 2003; El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

  • Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma.

  • Incumplir gravemente obligación de mejora o transformación de la finca a las que el arrendatario se hubiese ? comprometido.

  • No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo caso o en parte, a fines o aprovechamientos ? distintos a los previstos contractualmente.

  • Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23.

  • La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1.

  • Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Extinción

Ley 1980; Se extingue el arrendamiento y el arrendador puede realizar el desahucio:

  • Por expirar el período contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prórroga,

  • Por pérdida total de la finca arrendada. Si la pérdida es parcial el arrendatario puede optar entre continuar con reducción opcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.

El supuesto de perdida (y también el de expropiación) de la finca sigue siendo considerado causa de terminación o extinción del arrendamiento en la Ley 2003.

Expropiación

El arrendatario puede reclamar del expropiante:

  • El importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada año que falte para la expiración del contrato;

  • El importe de lo que el arrendador deba por mejoras;

  • El importe de las cosechas pendientes y las correspondientes indemnizaciones.

Los arrendamientos rústicos históricos

La denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código Civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la ley de 1935, siempre que el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario. Se consideran también, arrendamientos rústicos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos, y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

Los arrendamientos rústicos históricos vigentes a la entrada en vigor de la presente Ley quedan prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997; finalizada dicha prórroga, será posible otra complementaria si el arrendatario cultivador personal tuviere 55 años al entrar en vigor de la ley 1/1992 hasta su jubilación, y como máximo, hasta los 65 años de edad.

La aparcería agraria

En virtud de la aparcería, una persona se obliga a ceder a otra el disfrute de ciertos bienes o elementos de una explotación a cambio de una parte alícuota de los frutos o utilidades que produzca.

La aparcería en la Ley 83/1980

La aparcería agraria es un contrato por el que el "titular de una finca rústica cede temporalmente, para su explotación agraria, el uso y disfrute de aquélla o algunos de sus aprovechamientos, aportando al mismo tiempo un 25% como mínimo de valor total del ganado, maquinaria y capital circulante, y conviniendo con el cesionario en repartirse los productos por partes alícuotas, en proporción a sus respectivas aportaciones".

Aparcería y arrendamiento parciario

Sin la aportación mínima de un 25% por parte del cedente, el contrato no se puede calificar de aparcería, sino de arrendamiento parciario.

En la aparcería agraria se parte de una doble presunción: que el cedente es cultivador directo, y la ausencia de relación laboral entre cedente y cesionario.

Régimen de la aparcería en la Ley 83/1980

Los productos deben repartirse por partes alícuotas, y el reparto se practicará en el tiempo y forma convenidos; en su defecto, según la costumbre del lugar; y en su defecto, anualmente o al terminar la recolección del fruto.

El contrato debe constar necesariamente por escrito, señalándose en él el valor de las aportaciones de los contratantes, haciéndose constar también la participación en los productos.

El plazo mínimo de duración del contrato de aparcería será el necesario para completar una rotación o ciclo de cultivo. La ley no contempla derecho a prórroga por parte del aparcero.

Las causas de extinción de la aparcería son las siguientes:

  • La terminación del plazo pactado o el que rija consuetudinariamente;

  • El incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero;

  • La falta de entrega al cedente de la parte de los productos obtenidos que le corresponda;

  • Deslealtad o fraude del aparcero en la valoración o entrega al cedente de los frutos que le correspondan o en los gastos necesarios para su obtención;

  • Cualquier otra causa pactada o que derive de los usos locales y,

  • Las causas de extinción del arrendamiento.

La aparcería en la Ley 49/2003

Se suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al menos, un 25 por 100 del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo así la distinción entre aparcería y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la aparcería asociativa remitiendo su regulación, a falta de pacto, al contrato de sociedad -art 32-.

Según el art 28.2, entre el titular de la finca o de la explotación y el aparcero habrá un reparto de los productos por partes alícuotas, que necesariamente habrán de ser proporcionales a sus respectivas aportaciones, que habrán de valorar las partes en el momento de celebración del contrato. Sigue vivo el principio de que la aparcería no supondrá relación laboral alguna entre cedente y cesionario.

El art 32 califica de "aparcería asociativa" los contratos parciarios en que dos o más personas aporten o pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones.

La aparcería en la Ley 26/2005

Se incorpora un nuevo párrafo tercero al art 31 que establece: "a la finalización del contrato de aparcería, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendrá derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento.