14. Los arrendamientos urbanos con anterioridad a la Ley 29/1994

Introducción

Hasta la publicación de la LAU 29/1994, la legislación estaba constituida por el TR-LAU 4104/1964 y el RDL 2/1985.

El texto refundido de la LAU aprobado en 1964

Ámbito de aplicación

Según el TR-LAU se encuentran sometidos al régimen del mismo los:

  • Arrendamientos de viviendas (amuebladas o sin amueblar) o "inquilinatos", que conservarán tal carácter aunque el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en ella una profesión, función pública o pequeña industria, así como los contratos de subarriendos y cesiones de viviendas.

  • Arrendamientos de local de negocio (edificación habitable cuyo destino sea ejercer en ella una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo). Igualmente los contratos de subarriendos y cesiones de estos locales.

  • También será de aplicación el TR-LAU Con carácter supletorio a los arrendamientos de fincas urbanas construidas al amparo de leyes especiales.

La propia Ley de 1964 contempla en su articulado los contratos excluidos de la aplicación del TR-LAU rigiéndose por lo pactado y por las disposiciones del Código Civil o legislación foral:

  • Los arrendamientos "de temporada" y las cesiones y subarriendos de viviendas y locales de negocios de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente durante temporada de verano.
  • Los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus asociados.

  • Uso de viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados tuvieran asignadas por razón de su cargo o del servicio que prestan.

  • Los arrendamientos de fincas con casa-habitación, cuando la finalidad primordial sea el aprovechamiento del precio.

  • El arrendamiento de negocios o industrias en marcha.

  • Arrendamientos en los que la prestación a cargo del arrendatario no sea una renta de dinero.
  • Los arrendamientos complejos; es decir, aquellos en los que la contraprestación del arrendatario no consiste exclusivamente en el pago de una renta.

  • Los arrendamientos de solares.

La irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario

Los derechos y beneficios que concede el TR-LAU al arrendatario son esencialmente de carácter irrenunciable, siendo también aplicables a los arrendatarios y subarrendatarios extranjeros siempre que prueben que existe reciprocidad en sus países respectivos a favor de los españoles. En consecuencia, se considera nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación contractual que los contradiga.

Serán en cambio renunciables, sin formalidad alguna, los beneficios que la ley confiere al arrendador, de vivienda o local de negocio.

Régimen jurídico de los arrendamientos urbanos

A continuación realizaremos una exposición sobre los extremos de mayor interés que presentan los arrendamientos urbanos bajo la regulación vigente antes de la entrada en vigor de la ley 29/1994: Decreto 4104/1964 y Real Decreto-Ley 2/1985.

La renta o precio del arrendamiento

Según el TRLAU 1964: La renta será libremente pactada; pero una vez pactada segurá vigente mientras subsista el arrendamiento, aunque sea en situación de prórroga legal. Se trata de una renta prácticamente congelada.

Tras el "Decreto Boyer" de 1985 podemos contemplar tres grupos en lo que a rentas arrendaticias se refiere:

  1. contratos anteriores al TRLAU con la renta congelada

  2. contratos según TRLAU pero anteriores al RD 2/1985, están en situación de prorroga forzosa con una renta actualizable pero pactada a un precio bajo.

  3. la liberalización producida por el Decreto Boyer tuvo como consecuencia el efecto péndulo: rentas muy altas y rentas congeladas.

Obras de conservación y mejora

Reparaciones necesarias

Si bien las reparaciones necesarias son de cuenta del arrendador, no es menos cierto que sobre el arrendatario pesa un deber de diligencia que encuentra una especial manifestación en este ámbito:

  • obligación de poner en conocimiento del arrendador las obras necesarias a fin de conservar la finca urbana en estado de servir para su uso.

  • el arrendatario podrá en todo momento realizar las operaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente.

  • si las obras tienen su origen en daño doloso causado por el arrendatario, serán de su cargo.

Obras de mejora

El art 112 autoriza al arrendador para elevar la renta cuando efectúe mejoras y las efectúe de acuerdo con el inquilino.

La duración del contrato

La prórroga forzosa

Se establece como obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, siendo un derecho irrenunciable, la prórroga indefinida del contrato, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derecho y obligaciones. Excepto:

  • cuando el arrendador necesite la vivienda o local de negocio para sí o para sus ascendientes o descendientes.

  • cuando se proyecte el derribo de la finca para edificar otra que tuviere un tercio más de viviendas. Concluida la reedificación, los inquilinos podrán optar entre el "derecho de retorno" o la indemnización. El derecho de retorno puede acceder al Registro mediante nota marginal.

  • cuando la vivienda o local no esté ocupada.

  • cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.

La supresión de la obligatoriedad de la prórroga

Según el RD 2/1985, los arrendamientos urbanos celebrados a partir de su publicación tendrán la duración que libremente estipulen las partes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga legal.

La tácita reconducción

La supresión expresa del contrato de arrendamiento no afecta al posible juego de la tácita reconducción del art 1566 CC: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que hay precedido requerimiento".

La subrogación

No se extingue tampoco el contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario, circunstancia que da lugar a la subrogación de sus familiares o personas con análoga relación que con él hubieren convivido.

El art 59 establece la posibilidad de una segunda subrogación limitada al cónyuge o descendientes.

La transmisión del derecho del arrendamiento

El subarriendo

El subarriendo es el arrendamiento de vivienda o local, hecho por el propio arrendatario con una tercera persona. Necesita autorización expresa y escrita del arrendador, así como la entrega al subarrendatario del mobiliario adecuado y suficiente para casa-habitación, a menos que sólo se subarriende parte de la vivienda y no se altere su destino; se entenderá parcial cuando el inquilino siga habitando la vivienda.

Deben destacarse los siguientes extremos:

  • La posibilidad de subarrendar parcialmente la vivienda sin consentimiento del arrendador en los supuestos del art 18.

  • La participación del arrendador en el precio del subarrendamiento -art 14-.

  • La existencia de la acción directa del arrendador contra el subarrendatario -art 15 y 16-.

  • La existencia de prórroga legal, siendo cuestionada la aplicación del art 1566 CC.

  • El subarrendatario no puede celebrar a su vez contrato de subarriendo -art 20-, así como el arrendatario tampoco celebrar simultáneamente dos o más contratos de subarriendo -art 17-.

  • El subarriendo inconsentido da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento -art 114.2-.
  • El subarriendo de locales de negocio exige siempre autorización expresa y escrita del arrendador, y el precio será libremente pactado -art 22-.

La cesión de vivienda

Supone la transferencia por el arrendatario a un tercero del uso de la vivienda, desapareciendo el cedente de la relación contractual, al que sustituye el cesionario en todos sus derechos y obligaciones.

La ley prohíbe la cesión de vivienda a título oneroso; mientras que la cesión gratuita sólo surtirá efectos frente al arrendador si éste presta su consentimiento expreso a la misma -art 23 a 28 TRLAU-.

La cesión operada sin autorización del arrendador es causa de resolución del arrendamiento -art 114.5-.

El traspaso de locales de negocio

Consiste en la cesión, mediante precio, del local de negocio, sin existencias, hechas por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento -art 29 TRLAU-.

Para que proceda el traspaso, se necesita:

  • que el arrendatario lleve en el local, explotándolo sin interrupción, al menos un año.

  • la fijación de un precio cierto por el traspaso.

  • que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisión de traspasar y el precio convenido.

  • que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo y destinándolo a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario, el plazo mínimo de otro año.

  • otorgarse por escritura pública en la que se consignará haberse realizado la notificación y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador, y notificación fehaciente a las personas antes citadas de la realización del traspaso.

En caso de traspaso, el arrendador, además de los derechos de tanteo y retracto -art 35 y ss-, tiene derecho a la participación en el precio de traspaso en la cuantía convenida con el arrendatario y derecho de aumento de la renta en la cuantía que el arrendador convenga con el cesionario. Además, ostenta un derecho de opción de compra sobre los enseres.

Supuestos que no constituyen traspaso:

  • la asociación formada por los hijos del titular arrendatario del local de negocio fallecido, mientras dure la misma -art 31.1 y 60.1-

  • la cesión realizada a cooperativa u otra unidad sindical -art 31.2-

  • los supuestos de formación o transformación de sociedades por ministerio de la ley -art 31.3 y .4-

Tanteos y retractos

El inquilino de vivienda o arrendatario de local de negocio tiene derecho de tanteo en caso de venta por pisos de un inmueble, aunque se transmitan por plantas, o cuando la finca sólo tuviere una vivienda o local de negocio, si el arrendador no le hiciese la notificación prevenida, ésta fuese incompleta, el precio de la transmisión fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la señalada en la notificación -art 47 y ss-.

El art 55 exige la justificación de la notificación para inscribir la adquisición de las fincas urbanas.

Extinción y suspensión del contrato

Diferencia la ley las causas en cuya virtud se extingue el contrato a instancia del arrendador -art 114- y las causas por las que se extingue el contrato a instancia del arrendatario -art 115-. El art 116 concede al inquilino la facultad de optar entre la resolución o el cese de la perturbación, teniendo derecho a indemnización.

Son causas de extinción de contrato:

  • la expropiación forzosa

  • su declaración de ruina

  • las causas previstas como suficientes para denegar la prórroga

  • la decisión unilateral del arrendatario cumplido el plazo pactado

  • el fallecimiento del inquilino si no existen personas con derecho subrogable.

La suspensión se contempla en el art 119: "cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada".