16. El contrato de obra

Introducción: concepto y caracteres

El contrato de obra en el CC

El Código Civil contempla una subespecie de contrato de arrendamiento a la que denomina "arrendamiento de obra(s)". La doctrina tratar de evitar la denominación de arrendamiento de obra, llamándolo contrato de obra, contrato de empresa, contrato de ejecución de obra o incluso contrato de industria. El mismo fenómeno se aprecia en la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El contrato de obra se puede definir como aquel en cuya virtud una persona (contratista), se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra (comitente), que habrá de pagar por ella un precio cierto.

La nota distintiva de este contrato radica en que lo prometido por el deudor no es el trabajo o el servicio en sí mismo considerado, sino el resultado del trabajo: la obra. Queda sometido, pues, el contratista al desempeño de una obligación de resultado.

Por lo demás, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmático, de carácter conmutativo y de forma libre.

La Ley de Ordenación de la Edificación

La aprobación de la Ley 38/1999 fue en cierto sentido una sorpresa, dado que la última década del siglo XX parecía abocada a la aprobación de los trabajos preparatorios de modificación del CC en materia de contratos de servicios y de obra.

La promulgación de la LOE no puede suponer hacer tabla rasa del Código Civil por dos razones:

  1. Porque cualesquiera obras, que como obligación de resultado, hayan de considerarse objeto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la LOE obviamente requieren la aplicación e interpretación del Código.

  2. Lo establecido en la disposición transitoria primera de la LOE supone que, incluso en relación con las edificaciones, durante años habrá de pervivir el régimen de responsabilidad previsto en el artículo 1.591 del Código Civil y, en consecuencia, la amplia jurisprudencia dictada sobre el particular.

El objeto del contrato

La obra

Las normas del Código Civil, en su mayoría, al regular el contrato de obra parecen pensar exclusivamente en que el objeto del contrato sólo fuese la construcción o, en su caso, reparación o rehabilitación de edificios.

No obstante ello, es indiscutible que pueden ser objeto de contrato de obra todas las cosas, todo resultado material, industrial, científico o artístico.

En general, la obra objeto del contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestación: posible, lícita y determinada o determinable.

La ejecución de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecuta ponga solamente su trabajo o su industria (simple contrato de obra), o que también suministre material (contrato de obra con suministro de materiales).

El precio

Resalta el artículo 1.544 que el contratista "se obliga a ejecutar una obra... por precio cierto". Así pues, para el contratista el objeto fundamental del contrato es la obtención de un precio consistente en un "ajuste o precio alzado", es decir, fijado de antemano y pagadero según una forma determinada. El precio puede consistir en:

  • Un precio o ajuste alzado por la ejecución completa de la obra.

  • Un precio por unidades o por "certificaciones de obra".

Ninguna de estas modalidades de precio es regulada con detalle por el Código Civil.

El cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del contratista de revisar el precio inicialmente estipulado, por el contrario, el encarecimiento de los elementos necesarios para la realización de la obligación será a cuenta del contratista que inadvertidamente ha corrido con semejante riesgo. Estas normas tienen carácter meramente dispositivo y son sustituibles por cualesquiera otras reglas que voluntariamente puedan establecer las partes del contrato.

Posición del contratista

La ejecución de la obra

La principal obligación del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesión (la llamada lex artis), en el tiempo y las condiciones convenidas, según lo pactado, ya sea entregando la totalidad de la obra al finalizar el plazo o fraccionándola en ejecuciones parciales.

El encargo de ciertas obras suele ir acompañado de un diseño o proyecto. En este caso, la obra debe realizarse conforme a él, pudiéndose sólo variar por acuerdo de las partes, si bien el comitente puede reservarse en el contrato la facultad de modificarlo dentro de ciertos límites.

Es usual, sobre todo en los contratos de obra referentes a construcciones propiamente dichas, la inserción de una cláusula penal imponiendo al contratista una indemnización alzada o proporcional por el retraso en la terminación.

La acción directa de trabajadores y suministradores

Normalmente el contratista debe celebrar a su vez una serie de contratos con terceras personas, con la finalidad puesta en la realización o ejecución de la obra. Y el artículo 1.597, otorga a tales personas una acción directa para reclamar al comitente cuanto se les adeude: "los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación".

Queda limitada la acción directa a la cantidad que, adeude el comitente al contratista, pues si éste ha sido pagado no ha lugar la acción directa. Lo mismo ocurre en el caso de que la obra haya sido contratada por unidad de medida o por administración, pues el precepto requiere que el contrato de obra será por precio o ajuste alzado.

Están legitimados activamente para ejercitar la acción directa cualesquiera personas que, mediante su trabajo o la entrega de materiales destinados a la realización de la obra, hayan contribuido a la actividad propia del contratista. No se requiere que quienes hayan aportado su propio trabajo se encuentren relacionados con el contratista mediante contrato laboral, sino que basta cualquier posible prestación de servicios.

El derecho de retención

El artículo 1.600 establece que "el que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague". Notas para la correcta intelección del precepto:

  1. El contrato de obra debe consistir en una reparación o reconstrucción de una cosa mueble, careciendo de derecho de retención alguno el contratista inmobiliario.

  2. Parece otorgarse derecho de retención únicamente al contratista que ha ejecutado completamente la obra.

Es correcto, sin embargo, entender que una vez que la obra ha comenzado a ser realizada por el contratista éste cuenta con el derecho de retención por el correspondiente crédito.

El carácter preferente del crédito del contratista

El contratista cuya prestación consista en la construcción, reparación o conservación de un bien mueble, goza de un crédito preferente para el cobro, conforme lo dispuesto en el artículo 1.922,1.

En el caso de que el contrato de obra recaiga sobre bienes inmuebles, son igualmente preferentes los posibles créditos refaccionarios de que sea titular el contratista.

La responsabilidad del contratista

En términos generales, la obra se realiza a riesgo del contratista, de modo de que si antes de entregarse aquélla se perdiese o destruyese, es el contratista quien soporta la pérdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio convenido. No obstante, conviene distinguir entre el simple contrato de obra y el contrato de obra con suministro de materiales a cargo del propio contratista:

  • El contratista "debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra" antes de ser entregada, "salvo si hubiese habido morosidad en recibirla" por parte del comitente.

  • En caso de simple contrato de obra, el contratista "no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño".

Si la pérdida o destrucción de la cosa objeto del contrato tiene lugar una vez que ha sido recibida por el comitente, debe entenderse que "las cosas perecen para su dueño" y, en consecuencia, el contratista queda eximido de responsabilidad alguna (salvo que sea de aplicación la responsabilidad por ruina).

El artículo 1.596 establece que "el contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra". Al comitente lo que realmente le importa es el resultado final de la obra y su cumplida satisfacción, al respecto: reclamará al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea quien sea el que haya realizado materialmente la ejecución de la obra contratada. Basta que el contratista haya actuado a través de auxiliares o de subcontratados, quienes se encontrarían en situación de dependencia, sin que sea necesaria relación laboral alguna.

Posición del comitente

La principal obligación del comitente consiste en pagar el precio convenido. A tal efecto dispone el artículo 1.599 que "si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra se pagará al hacerse la entrega".

En el caso de modificación de la obra sobre plano, que produzca un aumento de la misma, el contratista podrá pedir aumento de precio siempre que el dueño autorizara los cambios.

Con mayor razón pesa también sobre el comitente la obligación de recibir la obra una vez que ésta ha sido completamente ejecutada y, en los términos convenidos, el contratista se apreste a realizar la entrega. Más la recepción de la obra no significa por sí misma la aprobación de la obra ejecutada, hasta que el comitente realice las oportunas comprobaciones de conformidad entre la obra entregada y las instrucciones emanadas del comitente.

Por ello, en la práctica, suele pactarse convencionalmente la existencia de una recepción provisional que, en su caso, vendrá seguida de la recepción definitiva.

La adecuación o no de la obra respecto de las circunstancias convenidas debe analizarse en términos objetivos, y por ello, el Código posibilita que la decisión de uno o varios peritos o de un tercero arbitrador permita superar la falta de acuerdo entre comitente y contratista.

La "obra a satisfacción del propietario" no constituye un elemento natural del contrato de obra, sino que conforme a la reiterada jurisprudencia, requiere una estipulación concreta sobre el particular.

La LOE regula detalladamente la recepción de obra, entendiéndola como la aceptación de la obra por parte del comitente o promotor.

La responsabilidad por ruina: el artículo 1591 CC

Entregada y recepcionada la obra, el contratista ha cumplido su obligación, cesando generalmente su responsabilidad. Pero cuando se trata de construcción de edificios, en los que los vicios se manifiestan a largo plazo, es preciso proteger al comitente contra la impericia del contratista. En consecuencia, el contratista de un edificio y el arquitecto responden de los daños y perjuicios causados por su ruina, si ésta tuviese lugar en el plazo de 10 años, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesión. El contratista alarga su responsabilidad al plazo de 15 años, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.

El concepto de ruina: ruina propia y ruina funcional

Afirma el artículo 1.591 que contratista y arquitecto responden cuando un edificio "se arruinase", respectivamente, por vicios de la construcción y vicio del suelo o de la dirección técnica.

Propiamente hablando, ruina significa destrucción, desplome o desmoronamiento del edificio. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha incorporado el concepto de la llamada "ruina funcional", para permitir la exigencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de construcción supongan que la edificación sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

Las personas responsables

El artículo 1.591 declara responsables solamente al contratista y al arquitecto. Sin embargo, la jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del precepto, adaptándolo a las circunstancias actuales, para declarar la posible responsabilidad de otros protagonistas de la actividad inmobiliaria. Así, además del contratista o constructor y arquitecto superior, pueden resultar igualmente responsables:

  • Aparejadores o arquitectos técnicos.

  • Otros titulados superiores, como ingenieros.

  • Los distintos tipos y subtipos de "promotores inmobiliarios".

El carácter solidario de la responsabilidad

Según el artículo 1.591, el constructor responde de los vicios de la construcción y el arquitecto de los vicios del suelo y de la dirección. Sin embargo, en la mayoría de los supuestos, la sentencia que pone fin al proceso suele acabar por concluir la imposibilidad de individualización de la responsabilidad, y por consiguiente, estima la reclamación de los perjudicados de establecimiento de una responsabilidad de carácter solidario.

Plazos del ejercicio

Aunque el tema ha sido, y es, objeto de amplio debate de la doctrina, la conclusión más segura sobre el juego de los plazos temporales contemplados en el artículo 1.591 (decenal para arquitecto y contratista; quincenal por incumplimiento de las condiciones del contrato) es considerar que tales plazos no son de prescripción ni de caducidad, sino plazos de garantía de carácter especial: de producirse vicios ruinógenos dentro del plazo de diez años o apareciendo circunstancias que motiven la falta de cumplimiento exacto del contrato dentro del plazo de quince años, los perjudicados podrán accionar contra los responsables, contando para ello con un nuevo período –éste sí, de prescripción – de quince años, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1964.

Las responsabilidades en la construcción en la Ley de Ordenación de la Edificación

La diversificación de los vicios constructivos

El apartado 1 del artículo 17 de la LOE diversifica los posibles vicios o defectos constructivos en tres categorías:

  1. Vicios estructurales. Son los más graves, por afectar a elementos estructurales del edificio, comprometiendo su propia estabilidad.

  2. Vicios constructivos. Originados por deficiencias graves que, sin afectar a la seguridad y estabilidad del edificio, atentan a elementos constructivos relativos a la propia habitabilidad del edificio.

  3. Vicios de acabado. Defectos de construcción relacionados con los elementos de acabado, de fácil detección incluso por personas que no sean expertas en la construcción.

Los plazos de garantía y prescripción

En correspondencia con la naturaleza y carácter de los vicios o defectos constructivos, la LOE determina los siguientes plazos temporales dentro de los cuales han de manifestarse o producirse los daños materiales en el edificio:

  • Si proceden de vicios estructurales: 10 años.

  • Los daños derivados de los vicios constructivos: 3 años.

  • Respecto de los defectos de acabado: 1 año.

Tales plazos, en principio, debe considerarse como plazos de garantía.

Otros aspectos

La LOE contempla la regulación de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente período los vicios estructurales. De otro lado, es evidente que la posible pluralidad de responsables así como el carácter solidario de la responsabilidad (cuando no puede determinarse individual y precisamente) es ahora considerada de manera especial por la LOE.

Extinción

A las causas generales de extinción de las obligaciones añade el CC, para este contrato, las siguientes causas específicas:

El desistimiento unilateral del comitente

Según el artículo 1.954 "el dueño puede desistir, por su sola voluntad de la construcción de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella".

El comitente no necesita alegar "justa causa", ni esperar un momento temporal determinado, para privar de efectos al contrato de obra: puede desistirse del contrato como y cuando quiera, aunque, por supuesto, resarciendo al contratista en los términos establecidos. Los "gastos" y el "trabajo" realizado por el contratista son interpretados por el Tribunal Supremo de forma generosa, para evitar que el libre desistimiento del comitente perjudique la indemnidad patrimonial del contratista.

La "utilidad que pudiera obtener de ella" (de la obra) es un concepto indemnizatorio más y, por consiguiente, también referido al contratista. La jurisprudencia suele concretar dicho componente indemnizatorio en el denominado beneficio industrial, que le correspondería al contratista sobre el total de la obra realizada (se considera –salvo pacto en contrario– equivalente al 15% de la totalidad de la obra contratada).

La muerte del contratista

La muerte del contratista determina la extinción del contrato si la obligación de hacer que pesaba sobre aquél tenía carácter personalísima y, en consecuencia, no puede considerarse transmisible a los herederos del contratista.

En los supuestos en que la obra contratada hubiera sido parcialmente ejecutada, el comitente "debe abonar a los herederos del constructor, a proporción del precio convenido, el valor de la parte de obra efectuada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales se reporte algún beneficio" para el propio comitente.

La imposibilidad sobrevenida en la ejecución

Se produce igualmente la extinción del contrato si el contratista no puede concluir la obra "por alguna causa independiente de su voluntad" (artículo 1.595). Debe tratarse de causas fortuitas que, por consiguiente, resulten insuperables para el contratista, no obstante haber observado éste la diligencia exigible en el cumplimiento de la obligación que sobre él pesaba. En estos casos el contratista deberá ser indemnizado de acuerdo con el artículo 1.595.2.