03. La copropiedad y la propiedad horizontal

Contenidos

  1. 1 Comunidad y copropiedad
  2. 2 Las llamadas comunidades "Romana" y "Germánica" y la propiedad dividida
    1. 2.1 Las características diferenciales de las comunidades romana y germánica
    2. 2.2 La relativa intrascendencia de la contraposición
    3. 2.3 La denominada propiedad dividida
  3. 3 La copropiedad por cuotas
  4. 4 Facultades y deberes de los condueños respecto de la cosa común
    1. 4.1 Uso y disfrute de los bienes comunes
    2. 4.2 Conservación y defensa en juicio
    3. 4.3 Administración de la cosa común
    4. 4.4 Disposición y alteración de la cosa común
    5. 4.5 Contribución a los gastos comunes
  5. 5 Enajenación o disposición de la cuota privativa
  6. 6 La división de la cosa común
    1. 6.1 La acción de división
    2. 6.2 El pacto de indivisión
    3. 6.3 La objetiva indivisibilidad de la cosa
  7. 7 La práctica de la división
    1. 7.1 Por los interesados
    2. 7.2 Por árbitros o amigables componedores
    3. 7.3 División judicial
  8. 8 Efectos de la división
    1. 8.1 Entre los comuneros
    2. 8.2 Respecto de terceros
  9. 9 La propiedad horizontal: normativa aplicable
    1. 9.1 La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y sus reformas
    2. 9.2 Estatutos y normas de régimen interior
  10. 10 Propiedad de las partes privativas y copropiedad de los elementos comunes
    1. 10.1 Derechos del propietario sobre las partes privativas
    2. 10.2 Derechos del propietario sobre los elementos o partes comunes
  11. 11 Obligaciones del propietario
  12. 12 La cuota de participación
    1. 12.1 Fijación en el título constitutivo e inmodificabilidad de la cuota
    2. 12.2 Posibilidad de impugnación de la cuota injusta
    3. 12.3 Fijación de la cuota en centésimas
  13. 13 Régimen básico de funcionamiento de la comunidad de propietarios
    1. 13.1 La Junta de propietarios
    2. 13.2 El Presidente
    3. 13.3 El Secretario
    4. 13.4 El Administrador
Comunidad y copropiedad

Nuestro Código Civil, tras haber regulado la propiedad individual, rubrica el Título III del Libro II (arts. 392 a 406) bajo la expresión comunidad de bienes y en el primer párrafo del art. 392 establece que "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

Precisiones gramaticales aparte, el precepto acierta al configurar la comunidad como género de las situaciones de cotitularidad y en configurar a la copropiedad como una especie concreta de dicho género.

Sin embargo, es engañosa la rúbrica oficial del Título III del Libro II, pues los artículos 392 y siguientes no regulan, con carácter general, los supuestos de comunidad de bienes y derechos, sino única y exclusivamente la copropiedad en sentido estricto. Lo hace, de añadidura, bajo unos parámetros que tradicionalmente se han calificado como de comunidad romana, la vinculación entre los copropietarios de una cosa se caracteriza inicialmente por una serie de notas o características que no tienen por qué darse en otras situaciones de cotitularidad de bienes y derechos.

Las llamadas comunidades "Romana" y "Germánica" y la propiedad dividida

Las características diferenciales de las comunidades romana y germánica

Las características fundamentales de la comunidad romana serían:

  1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido que, en general, rige tanto para la contribución a los gastos cuanto para la formación de los acuerdos por mayoría.

  2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren convenientes respecto de la copropiedad, pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad, mediante la división de la cosa común, en el momento en que consideren conveniente.

  3. Estructuralmente, pues, la copropiedad se concibe como una situación tendencialmente transitoria.

  4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere oportunos, desligándose así en definitiva de la copropiedad.

  5. Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

Frente al esquema normativo referido, se dice, existen otras formas de organización de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con la llamada "comunidad germánica" (o en mano común o, directamente en alemán, Eigentum zur gesamten Hand); lo que evidentemente es cierto.

El legislador y, en la medida en que la autonomía privada se lo permita, los particulares son libres de configurar las situaciones de cotitularidad siguiendo pautas distintas a las establecidas en los art. 392 y siguientes.

Tales pautas podrían ser las que, por antonomasia, se consideran presentes en la denominada "comunidad germánica" que, brevemente expuestas, son las siguientes:

  1. Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros.

  2. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de cotitularidad real, que ha de considerarse subordinada a aquel vínculo.

  3. Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental.

  4. Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

La relativa intrascendencia de la contraposición

Tal confrontación, requiere algunas precisiones complementarias. La primera y fundamental debe consistir en apuntar que la confrontación entre uno y otro tipo de comunidad no deja de constituir un mero referente teórico. Es incierto afirmar que el Derecho romano desconociera en el antiguo ius civile la comunidad sin cuotas, sino al contrario, el viejo consortium familiar se caracterizaba precisamente por ello. Del mismo modo que es impreciso pretender que el Derecho germánico conociera en el pasado un único tipo de comunidad.

El hecho de que, al no existir en Derecho español una regulación o normativa general de la copropiedad sin cuotas, no tiene sentido enzarzarse en calificar de comunidad germánica a la comunidad hereditaria, a la sociedad legal de gananciales o a otros supuestos de menor trascendencia real.

Posiblemente, la concreta regulación de los montes vecinales en mano común (antes por la Ley de 27 de julio de 1968 y, después, por la Ley de 11 de mayo de 1980) se aproxima a la noción teórica de la denominada comunidad germánica, dado que:

  • Se considera que la propiedad de tales montes corresponde en mano común a quienes tengan la condición (administrativa) de vecinos del lugar (art. 2.1 Ley de 1980).

  • Los montes vecinales (los escasos montes vecinales hoy existentes) son, por principio, radicalmente indivisibles.

  • Los vecinos carecen de cuota alguna y, por consiguiente, de la posibilidad de enajenar "su" participación en el aprovechamiento de tales montes.

La Ley 43/2003, de 21 de noviembre, establece que los montes vecinales en mano común tienen naturaleza especial derivada de su propiedad en común, sujeta a las limitaciones de indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad.

Señalar que la normativa propia de la copropiedad por cuotas no puede aplicarse supletoriamente a situaciones cuyos presupuestos son antitéticos de los inherentes a la copropiedad ordinaria.

La denominada propiedad dividida

Puestos a resaltar esquemas o modelos de titularidad distintos a la copropiedad propiamente dicha, cabe hacer referencia también a la propiedad dividida o comunidad pro diviso.

Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél.

Ejemplo de la doctrina sobre este aspecto es que una persona puede ser titular de un derecho de aprovechamiento agrícola en una finca y otro de un aprovechamiento ganadero de la misma finca.

Naturalmente en casos de semejante índole, ha de excluirse la posibilidad de que el titular de cualquiera de los aprovechamientos separados aparezca como titular de un derecho real en cosa ajena; pues, en tal caso, el otro o los otros habrían de ser considerados propietarios individuales, o propietarios en sentido estricto, del bien en su conjunto. Tampoco existe propiamente comunidad, sino adición o agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.

La copropiedad por cuotas

La nota característica de la copropiedad viene dada porque la coexistencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas, obliga a descomponer idealmente sus poderes sobre dicha cosa. Ello se consigue mediante la atribución de cuotas partes a cada uno de los propietarios.

A este respecto el art. 393 CC afirma que "El concurso de los partícipes, tanto como en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas". De otra parte, establece el citado artículo en su párrafo segundo que dichas cuotas "se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario". Por supuesto que dicha regla es de carácter dispositivo y supletorio, en evitación de imprevisiones. Pero no obsta en modo alguno a que los copropietarios (o los copartícipes en la comunidad de bienes o derechos) lo sean en partes desiguales.

La desigualdad de la cuota vendrá dada por el título adquisitivo (por ejemplo, tres hermanos heredan partes desiguales, por estar uno de ellos mejorado, la explotación familiar) o por las aportaciones realizadas en el momento de nacer la situación de copropiedad. En este caso los beneficios como las cargas serán proporcionales a sus respectivas cuotas.

Facultades y deberes de los condueños respecto de la cosa común

Uso y disfrute de los bienes comunes

En relación con el uso de las cosas comunes, el art. 394 del CC sienta como regla inicial el hecho de que ha de atenderse al destino y, podríamos añadir, a la naturaleza de la cosa, de forma tal que la utilización de las cosas comunes por parte de uno de los copropietarios no conlleve perjuicio para el interés de la comunidad ni, por otra parte, impida a los copartícipes utilizar las cosas comunes según su derecho.

Resulta fundamental atender a la naturaleza de la cosa y a su posible utilización conjunta por parte de los propietarios (como puede ocurrir respecto a una piscina que utilicen simultánea y conjuntamente los vecinos de varios chalés contiguos) o que, por el contrario, la naturaleza y destino de la cosa excluya la posibilidad de una utilización conjunta y simultánea (dos hermanos que comparten una bicicleta de competición), deberán ponerse de acuerdo los copropietarios para su utilización.

En la práctica es relativamente frecuente que cuando el uso simultáneo de la cosa común no resulta cómodo o aconsejable, los comuneros adopten acuerdos relativos a la distribución por unidades de tiempo en la utilización de la cosa. Baste pensar en la cancha de tenis perteneciente a una pluralidad de sujetos.

En otros casos, si la cosa lo permite, pueden adoptarse criterios de reparto espacial. Es evidente que los copropietarios deben ponerse de acuerdo en repartirse la utilización ora atendiendo a criterios temporales o, en su caso, espaciales, ora atendiendo a cualquier otra regla. Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administración y, en consecuencia, pueden adoptarse por simple mayoría.

Conservación y defensa en juicio

Suele subrayarse que una de las actuaciones de mayor importancia respecto de la cosa común radica en las actuaciones judiciales que requiera su conservación y defensa de perturbaciones extrañas que, en su caso, pudieran arrojar consecuencias negativas con carácter general para todos los condueños.

Ante el silencio del Código al respecto, la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios se encuentran legitimados procesalmente, tanto activa cuanto pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad. En algunos casos el TS llega a semejante conclusión basándose en la regulación de la comunidad, en otros entiende que las facultades conservativas de la cosa común mediante la defensa en juicio constituyen un corolario del uso y servicio de la cosa.

De tal manera se llega a la conclusión de que "la sentencia dictada a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria". Según refuerza la STS de 21 de julio de 1989, el actor tiene legitimación aunque no se haya hecho constar en la demanda, de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma.

Administración de la cosa común

La regla general que preside los problemas relativos a la administración de la cosa común radica en que los acuerdos han de ser adoptados por "la mayoría de los partícipes" (art. 398.1).

Conviene, advertir que la mayoría de partícipes a que se refiere el primer párrafo del artículo invocado, se ve precisada a continuación por el segundo párrafo, en el que se indica que "no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad".

Se requiere no tanto que haya mayoría numérica de propietarios que voten en un determinado sentido, sino que la suma de las cuotas de los propietarios que voten un acuerdo, sea superior a las cuotas de aquellos que quedan en situación minoritaria (mayoría de cuotas). Así por ejemplo, si una viuda ostenta el 60% de una finca y sus siete hijos se reparten el 40% es obvio que el voto de la viuda será siempre y en todo caso decisivo.

No obstante, ante la eventualidad de que un comunero mayoritario adopte, de forma sistemática, decisiones que se entiendan perjudiciales para el resto de los copropietarios, éstos podrán dirigirse al juez para que provea lo que corresponda, que puede llegar incluso hasta el nombramiento de un administrador, si así se le solicita (art. 398.3.).

Esta misma consecuencia la prevé el encabezamiento del artículo 398.3 "si no resultare mayoría". La consecuencia normativa prevista es aplicable a los casos de empate, pero también en aquellos casos en que la desidia o dejación del comunero (o comuneros) mayoritarios, por cuotas, pretendan provocar la imposibilidad real de administrar la cosa común (por ejemplo, bastaría que la viuda objeto del ejemplo anterior desistiera de votar o de manifestar su voluntad respecto a un acuerdo que el resto de los comuneros, minoritarios, pretendieran adoptar. En tal caso, de no existir el giro "si no resultare mayoría", dejaría de representar el papel de obstáculo, pero simultáneamente provocaría la imposibilidad de adoptar acuerdo alguno).

El procedimiento judicial a seguir debe ser el ordinario que en atención a la cuantía del caso, corresponda (LEC, art. 482 y ss.)

Disposición y alteración de la cosa común

Conforme al art. 397, hay que entender que tanto las alteraciones materiales de la cosa común, cuanto la enajenación de la misma (esto es, su transmisión a otras personas) no puede llevarse a cabo salvo que concurra el consentimiento de todos los copropietarios. Rige, pues, la absoluta unanimidad de los copropietarios.

Por alteraciones en la cosa común, deben entenderse las modificaciones de carácter material de la cosa. Tales modificaciones son totalmente prohibidas sin el consentimiento unánime de los condueños, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

Igualmente requieren la unanimidad los actos de disposición sobre la cosa común.

Dado que los actos de administración pueden llevarse a cabo mediante simple "mayoría de los partícipes" (art. 398.1) y que, en cambio, los actos dispositivos requieren la unanimidad de los comuneros, es obvio que la distinción entre unos y otros es importantísima y no representa una mera elucubración teórica, aunque tampoco puede descenderse en esta exposición a un análisis detallado de la jurisprudencia. En términos muy generales, la línea divisoria que parece trazar la jurisprudencia en la resolución de los casos concretos de que conoce radica en considerar que los actos de administración se caracterizan por estar referidos únicamente al aprovechamiento de la cosa y, además, por su carácter transitorio. En cambio, los actos dispositivos arrojan consecuencias permanentes en relación con la titularidad de la cosa.

En consecuencia debe seguir considerándose válida la tesis de Planiol, quien exponía magistralmente que los actos de administración tienen como carácter propio no comprometer el porvenir de la cosa, sino afectarla por un tiempo corto y frecuentemente renovables.

Así pues, tanto en la enajenación cuanto en el gravamen de la cosa común exigen el consentimiento unánime de los copropietarios. Por ejemplo, en relación con la posible constitución voluntaria de servidumbres, establece el art. 597.1 que "para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios".

Contribución a los gastos comunes

La cuota parte correspondiente a cada uno de los copropietarios será el baremo decisivo para determinar su contribución a las cargas en la comunidad (art. 393). El tenor literal del artículo 393.1 se refiere exclusivamente a "las cargas". Pero entendiendo por cargas todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros, dada su condición de copropietarios, como por ejemplo los gastos de conservación, administración y reparación; impuestos o tributos; importe de obras realizadas; etc.

Para la distribución interna de la correspondiente deuda entre los comuneros, lo que indica el precepto es que ha de atenderse a la regla de proporcionalidad de cuotas: a mayor cuota, mayor será el importe de las "cargas" que habrá de afrontar cada uno de los copropietarios.

Enajenación o disposición de la cuota privativa

Pese a la situación de indivisión que, por principio, supone la copropiedad, cualquiera de los partícipes en la misma puede llevar a cabo la enajenación, venta o cesión, de la propia cuota. Cada uno de los partícipes en la copropiedad, sin contar con la voluntad de los demás y sin estar obligado a solicitar su consentimiento, puede vender su cuota, darla en usufructo, etc. No obstante, dada la enemiga del Derecho civil codificado hacia las figuras de copropiedad, es comprensible que el propio Código entienda que en el caso de comunidad debe existir un derecho de adquisición preferente en favor de los restantes copropietarios o comuneros. Derecho de retracto que aparece contemplado en el art. 1522 "el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos": retracto de comuneros.

La división de la cosa común

La acción de división

La Ley no muestra ninguna simpatía hacia las situaciones de copropiedad y por consiguiente facilita la salida de la misma, facilitando que cualquiera de los copropietarios pueda solicitar la división de la cosa común. Así lo expresa el art. 400 CC en relación con la copropiedad: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común"; y el art. 1052 para los supuestos de herencia indivisa: "Todo coheredero... podrá pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia".

Cabría también añadir "por cualquier causa", pues la facultad de instar la división de la cosa común no necesita fundamentarse en ninguna justa causa ni en razones objetivamente atendibles. Nuestro Código, que mira con disfavor las situaciones de comunidad (mater rixarum, mater discordiarum), sólo limita la facultad de instar la división de la cosa en los casos en que exista un pacto de indivisión o cuando la cosa sea objetivamente indivisible.

Fuera de tales casos, cualquier comunero puede ejercitar la acción de división (la vieja actio communi dividundo del Derecho romano) cuando lo considere conveniente, pues además la acción tiene carácter imprescriptible. La jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se muestra absolutamente decidida en resaltar la extraordinaria importancia de la acción de división y su imprescriptibilidad:

  • La STS de 3 de junio de 1989 califica la acción de división como “derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario”.

  • La STS de 31 de enero de 1967 la individualización de la propiedad que persigue la división de la cosa común se lleva a efecto “con carácter irrenunciable por estimarse de orden público e imprescriptible”.

  • En algunos casos el TS llega a hablar de “carácter absoluto” de la acción de división”.

El pacto de indivisión

Se trata de un pacto (o en su caso de una imposición, por acto unilateral, en los supuestos de comunidad incidental), en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa, pero siempre por un determinado plazo temporal, no de forma indefinida.

En la práctica no es frecuente que dicho pacto se produzca por situaciones voluntarias, sino que normalmente se trata de cláusulas testamentarias impuestas por el testador a los herederos (por tratar de que no malvendan, conserven el lustre del apellido,...).

En principio, el plazo posible de indivisión queda limitado a un máximo de diez años, pues la primera parte del art. 400.2 dispone que "será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años". No obstante, la doctrina mayoritaria actual se inclina por considerar que, aunque el plazo se establezca de manera indefinida, habría que considerarlo válido por el período legalmente establecido, esto es, por diez años.

La existencia del plazo de indivisión no excluye que, por acuerdo unánime, los comuneros decidan restablecer la tendencial división de la cosa común. El inciso final del art. 400.2 dispone que "este plazo (el decenal, ya referido) podrá prorrogarse por nueva convención".

En tan pocas palabras se contiene un mandato que ha suscitado bastantes dudas. La primera de ellas incide sobre si dicha "prórroga" habrá de respetar igualmente el tope máximo del plazo decenal. La respuesta afirmativa debe imponerse, pues en caso contrario, habría que considerar papel mojado el mandato de que el primer plazo de indivisión no exceda diez años.

En segundo lugar, ha sido objeto de debate doctrinal si cabe que los copropietarios, recurrente y periódicamente, adopten sucesivos acuerdos tendentes a la renovación del plazo de indivisión o si, por el contrario, sólo puede renovarse el pacto de indivisión una sola vez.

Mayoritariamente, la doctrina actual se pronuncia en favor de la posibilidad de que la indivisión se proyecte temporalmente mediante el otorgamiento de sucesivos pactos, adoptados unánimemente por los comuneros, siempre que el período temporal contemplado en cada uno de tales pactos no supere el tope decenal legalmente establecido. En dicho sentido, se ha pronunciado también la DGRN, afirmando que la interpretación del artículo 400.2 "admite la indivisión por período superior mediante sucesivos pactos" (R 30 de septiembre de 1987).

La objetiva indivisibilidad de la cosa

Queda vetada igualmente la división en caso de que la cosa común sea objetivamente indivisible, de forma tal que de llevarse a cabo la división, resultara inservible la cosa para el uso a que se destina (art. 401.1). El mandato del Código es enormemente claro y los supuestos prácticos son relativamente frecuentes.

No se puede ejercitar la división de un caballo, ni sobre una barca. Pero tampoco se podrá instar la división sobre bienes o cosas que siendo materialmente divisibles (como una explotación agraria) pierdan valor al ser divididos. Así pues, la división material de la cosa queda excluida en ambos supuestos:

  • Indivisibilidad material propiamente dicha

  • Indivisibilidad funcional

Por consiguiente, la Ley, potenciando incluso en estos casos la finalización de la situación de copropiedad, procura que, en primer lugar, los condueños convengan en que se adjudique a uno de ellos la cosa indivisible (llegándose así a la propiedad individual); amenazándoles además con que, en caso de que no se llegue a tal pacto, habrá de venderse la cosa y repartirse el precio entre los copropietarios (art. 404), de conformidad con sus respectivas cuotas (Ej. art. 1062, que establece reglas similares en sede de herencia).

La adjudicación a cualquiera de los condueños supone por supuesto que el adjudicatario habrá de abonar a los restantes copropietarios el valor de su cuota ("indemnizando a los demás", dice el art. 404) y, por tanto, la valoración de la cosa común. En algunos casos se llega al acuerdo de valoración, junto con el compromiso de sortear entre todos los interesados la adjudicación de la cosa para adjudicarla a uno de ellos.

Respecto de la partición hereditaria, el artículo 1062 establece que "bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga". La aplicación supletoria de dicha norma conlleva que, en caso de falta de acuerdo entre los comuneros, la venta habrá de realizarse en subasta pública.

Pero cabe que los comuneros se pongan de acuerdo en que la subasta sea privada, es decir sin intervención de terceros o licitadores extraños (Ej. STS de 26 de diciembre de 1988, caso relativo a una gasolinera).

La práctica de la división

La división se podrá hacer por los propios interesados o por árbitros o amigables componedores nombrados por ellos.

Por los interesados

En el caso de que la división se lleve a cabo por acuerdo de los interesados, la aplicación supletoria del art. 1058 (al que remite el art. 406) implica que los comuneros podrán llevar a cabo la división "de la manera que tengan por conveniente". Esto es, podrán actuar a su libre albedrío y antojo, incluso aunque no haya una exacta y absoluta correspondencia entre los lotes resultantes.

Naturalmente, lo dicho presupone que los comuneros (al igual que ocurre en el caso de partición practicada por los herederos) han de actuar de forma unánime, pues la división realizada sin el consentimiento de uno de los condueños no puede ni siquiera suplirse con la autorización judicial.

La autorización judicial, en cambio, es hábil para el caso de que entre los interesados haya alguna persona que no tenga plena capacidad y que, por consiguiente, actúe mediante sus representantes legales.

La dificultad de calibrar exactamente el valor de cada uno de los lotes en que se divida la cosa común hace que sea relativamente frecuente establecer unánimemente entre los condueños que, una vez conformes todos en la fijación de los lotes, se proceda mediante sorteo a la adjudicación definitiva de los lotes. El pacto es plenamente válido e inexpugnable si previamente, hubo conformidad de todos los comuneros en el sistema.

Por árbitros o amigables componedores

Para este segundo caso, el Código ordena que se "deberán formar partes proporcionadas al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico" (402.2) regla paralela a las establecidas para la partición de la herencia en los artículos 1061 y 1062.

Los árbitros o amigables componedores a que se refiere el precepto poco o nada tienen que ver con el sistema de arbitraje stricto sensu y su nombramiento depende única y exclusivamente de la voluntad de los propios interesados en la división. Así lo declara la STS, aunque más que de árbitros, se trata de arbitradores.

El nombramiento de los árbitros ha de ser realizado de común acuerdo entre todos los condueños. La jurisprudencia considera perfectamente válida la regla de que, en caso de existir sólo dos copropietarios, el acuerdo consista en que cada uno de ellos designe un árbitro, reservando la designación de árbitro dirimente al Juez.

División judicial

Dado que los dos procedimientos anteriores requieren la unanimidad de los interesados en la división, es obvio que en caso de desacuerdo o en supuestos de imposibilidad momentánea de contar con todos los interesados, la división de la cosa común requerirá instar -esto sí, por cualquiera de los interesados- el correspondiente proceso judicial.

Aunque nuestra legislación procesal no prevé un proceso especial para la división de la cosa común, algunos autores han propuesto que el procedimiento adecuado sería el juicio voluntario de testamentaria.

Sin embargo parece más acertado concluir que el procedimiento a seguir debe ser el ordinario que, en atención a la cuantía del caso, corresponda. (Ej. art. 1088 y 482 y ss. LEC-1881 y LEC-2000).

Efectos de la división

Una vez efectuada la división de la cosa común, resulta conveniente distinguir entre los efectos dimanantes entre los propios comuneros y los efectos en relación con terceros.

Entre los comuneros

La efectiva división de la cosa, el primer y fundamental efecto que arroja es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha atribución singular se produce con efecto retroactivo, pues de conformidad con el art. 450, a efectos posesorios, habrá de entenderse que cada uno de los copropietarios "ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión".

De otra parte, los copropietarios quedan obligados recíprocamente a la evicción (Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.) y al saneamiento de los bienes que les sean adjudicados (art. 406, en relación con el 1069), al igual que el vendedor respecto del comprador.

Respecto de terceros

Los terceros en general pueden resultar afectados por el hecho de la división de la cosa común. Por ello, el art. 403 dispone que "Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su consentimiento. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez".

El Código procura garantizar en todo caso la indemnidad de los derechos que los terceros pudieran tener contra la comunidad. A tal efecto, establece el artículo 405 que "La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad".

No hay gran dificultad en comprender que los derechos reales que afecten a la cosa común objeto de posterior división sigan manteniendo su propio alcance o sean objeto, en su caso, de la correspondiente modificación con el consentimiento del titular del derecho real. Así lo declara expresamente la propia legislación en relación con algunos derechos reales: el censualista puede autorizar la división de la finca gravada, estableciéndose tantos censos cuantas porciones se hagan de la finca (art. 1618); la división del predio sirviente no afecta a las servidumbres, por ser indivisibles (art. 535); son igualmente indivisibles la prenda y la hipoteca (art. 1860 CC; art. 123 LH). Por su parte, la jurisprudencia reciente ha tenido ocasión de reiterar que el usufructuario no se ve afectado por la división de la finca sobre la que recae el derecho de usufructo (SSTS 20 de abril de 1988 y 13 de diciembre de 1963); etc.

El mantenimiento de la eficacia de los derechos personales contra la comunidad, por contraposición a los derechos reales, debe entenderse referida necesariamente a los derechos de créditos, es decir, a cualesquiera relaciones obligatorias de carácter duradero, pese a que la comunidad carezca de personalidad jurídica. Entre tales relaciones, sobresale el arrendamiento celebrado con terceros de la cosa común en estado de indivisión.

La propiedad horizontal: normativa aplicable

En Derecho español se conoce con el nombre de propiedad horizontal el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos y, también, sobre otros conjuntos residenciales. En un edificio construido por pisos o apartamentos, realmente no puede hablarse de propiedad privada exclusiva de cada uno de los propietarios nada más que “de sus puertas para adentro”.

Y no puede hablarse de copropiedad en sentido estricto.

Esta peculiaridad la ponía de manifiesto la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 con bastante claridad “mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios, tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos; pero unos y otros derechos se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición”.

La propiedad horizontal debe comenzar por reconocer la peculiaridad de la misma, conforme a la naturaleza del bien sobre que recae: de una parte, elementos comunes del edificio, pertenecientes conjunta e inseparablemente (sería impensable tratar de dividir materialmente las escaleras o el ascensor) a todos los copropietarios; y de otra, partes privativas, pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas.

Las paradojas relativas a la propia denominación de la figura se han puesto de manifiesto hasta la aprobación de la Ley 49/1960, de 21 de julio.

En la redacción originaria del art. 396 CC se regulaba la figura como si se tratara de una subespecie de copropiedad ordinaria y, de modo dispositivo, se atendía únicamente a la distribución de gastos. Ante su insuficiencia, el art. 396 fue objeto de reforma por la Ley de 26 de octubre de 1939 que dio nueva redacción a dicho artículo. Conforme a ella, el titular de "pisos o ... partes de piso", "tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él, y además un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute".

A partir de entonces, la doctrina y la jurisprudencia españolas han aceptado la tesis de que la propiedad horizontal constituye un figura sui generis, caracterizada por la coexistencia de una dualidad de titularidades dominicales o la yuxtaposición de dos clases distintas de propiedad:

  1. La propiedad singular sobre los elementos privativos

  2. La copropiedad o comunidad compartida sobre los elementos comunes.

La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y sus reformas

Hasta 1999, la materia tratada se ha regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, conocida como Ley de Propiedad Horizontal. Su artículo primero dio nueva redacción al artículo 396 del CC: "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía publica, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres".

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local , los dueños de los demás , por este sólo título , no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y , en lo que las mismas permitan , por la voluntad de los interesados.” Dicha Ley, contaba con una exposición de Motivos encomiable y un breve articulado (sólo 21 arts.) que pretendían resolver todos los problemas que plantea la convivencia en bloques de pisos entre los diversos propietarios. Sin embargo, la Ley de 1960 si resultaba relativamente adecuada respecto de la resolución de los problemas en los edificios propiamente urbanos, por otro lado era inadecuada para resolver los problemas que plantean los conjuntos residenciales o las denominadas urbanizaciones privadas. De ahí sus sucesivas y continuadas reformas.

Hasta el momento presente, la LPH (Ley de Propiedad Horizontal) ha sido objeto de modificación por diversas disposiciones normativas con rango de ley, que son las siguientes:

  1. La Ley 2/1988, de 23 de febrero, por la que se reforma la LPH sobre funcionamiento de la Junta de propietarios y obligaciones de los propietarios.

  2. La Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica el artículo 16 en relación con la adopción de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los minusválidos en el edificio de su vivienda.

  3. La Ley 8/1999, de 6 de abril, cuya denominación o rúbrica oficial es la de "ley de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal".

  4. La Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. Obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de las personas con discapacidad, con el límite de que tales obras no excedan del importe de tres mensualidades. Si se produce el exceso de dicha cantidad, únicamente podrán ser exigibles las obras si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente.

    • El desarrollo de la citada ha sido llevado a cabo por el RD 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones, sus caracteres destacables son:
      • Conforme a su Disposición final primera, se dicta al amparo de lo previsto en el art. 149 de la CE, que atribuye al Estado la competencia exclusiva para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles.

      • La amplitud de las medidas de accesibilidad previstas se complementa con un plazo razonable de entrega en vigor, pues las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso que se aprueban en virtud del RC, serán obligatorias a partir del 01-01- 2010, para los espacios públicos nuevos y para edificios nuevos, así como para las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en los edificios existentes y a partir del 1-1-2019 para todos aquellos espacios públicos urbanizados y edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

  5. La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, que añade un nuevo apartado 3 al artículo 17 de la LPH para facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética de los edificios.

La Ley 8/1999, del 6 de abril

Interesa destacar los aspectos más sobresaliente de la reforma introducida en la normativa sobre propiedad horizontal a consecuencia de la aprobación de la referida Ley 8/1999, que sin llevar a término la derogación formal de la Ley 49/1960 ha introducido ciertas modificaciones de importancia que conviene apuntar:

  1. Se han introducido diversas modificaciones respecto de los distintos órganos de la comunidad de propietarios, al tiempo que se ha regulado de nuevo el régimen de convocatorias y se ha reducido la presencia de la requerida unanimidad en los acuerdos de la Junta de propietarios.

  2. Se ha creado ex novo la obligación para la comunidad de constituir un fondo de reserva.

  3. Se priva a los propietarios morosos del derecho al voto en las Juntas de la comunidad.

  4. El nuevo art. 24 del nuevo texto normativo comprende el "régimen de los complejos inmobiliarios privados", adecuando la tradicional regulación de la propiedad horizontal a las urbanizaciones privadas.

La Ley 1/2000, de Enjuiciamiento civil

La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero), en su disposición final primera, ha introducido también algunas modificaciones en la legislación de propiedad horizontal:

  1. En el párrafo tercero del apartado 2 del artículo 7, in fine, el juicio de cognición es sustituido por el juicio ordinario.

  2. De otro lado, la LEC-2000 ha considerado oportuno establecer una nueva redacción del artículo 21 de la LPH, dado que la nueva Ley de Enjuiciamiento generaliza, además, el llamado procedimiento monitorio.

"Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario".

El artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, quedará redactado en los siguientes términos:

"Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél ofendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva".

La Ley 51/2003, de 2 de diciembre

Se ha visto afectada la ley en los siguiente:

  1. Se incorpora el nuevo apartado 2 del artículo 10, con las miras puestas en que las obras de accesibilidad o los dispositivos de comunicación con el exterior, atendiendo a las personas con discapacidad, sean a cargo de la comunidad, si su importe no excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  2. En caso de que tal importe sea superior, será necesario contar con la mayoría ordinaria establecida, mayoría simple de propietarios y cuotas de participación.

  3. Estatutos y normas de régimen interior.

Estatutos y normas de régimen interior

El cuarto párrafo del art. 396 del Código Civil dispone que "esa forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados".

Es decir, junto a la Ley, y siempre que no contradigan el contenido preceptivo de la misma, cada comunidad de propietarios podrá autoimponerse unos estatutos a los que, parcamente, se refiere el artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Los estatutos no suelen tener demasiada importancia y, cuando existen, son a menudo inobservados. Interesa saber que cuando forman parte del título constitutivo su modificación requiere la unanimidad de los propietarios y si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros.

El número 2 de la disposición final de la Ley 8/1999 prevé que "los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto en la presente ley".

Como complemento de los Estatutos, en algunas comunidades de propietarios existen unas normas de régimen interior u ordenanzas, cuyo objeto fundamental -conforme al art. 6 de la LPH- radica en regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, la tenencia de animales domésticos y la posibilidad de utilización del ascensor o la entrada de familiares en la piscina).

Las Ordenanzas no requieren unanimidad para su aprobación o modificación, que pueden llevarse a cabo por simple mayoría (o si se prefiere, “"en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración", como dice el inciso final del art. 6).

Propiedad de las partes privativas y copropiedad de los elementos comunes

La nota característica de la Ley de Propiedad Horizontal consiste en que reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos sobre las denominadas partes privativas. Se impone distinguir entre las facultades que los copropietarios ostentan respecto de las partes privativas y en relación con las partes (o elementos) comunes.

Derechos del propietario sobre las partes privativas

El derecho singular y exclusivo de propiedad que la Ley reconoce a cada propietario sobre el espacio aéreo de su piso puede concretarse en las siguientes manifestaciones:

  1. El propietario puede realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. En todo caso, debe dar cuenta de tales obras, previamente, al Presidente de la Comunidad (art. 7.1 LPH).

  2. El propietario puede llegar incluso a dividir materialmente, en el caso de que la estructura arquitectónica lo consienta, la parte que le corresponde de forma privativa (por ejemplo, dividiendo un gran piso con dos entradas en dos apartamentos independientes). Tal supuesto constituye evidentemente una segregación, cuya contrafigura es la posible agregación de espacios colindantes del mismo edificio a un piso determinado. Tanto la agregación como la segregación se encuentran expresamente contempladas en el primer párrafo del art. 8. El problema que generan tales modificaciones de la estructura interna de las partes privativas consiste fundamentalmente en que la cuota de participación (que sirve para determinar la contribución a los gastos comunes) habrá de ser modificada. Por ello requiere el art. 8.2 de la Ley que tales obras sean objeto de aprobación por la Junta de propietarios, que habrá de fijar las nuevas cuotas de participación sin modificar, lógicamente, las cuotas de los restantes propietarios ( de tal manera que si, por ejemplo, al piso originario objeto de segregación le correspondía una cuota de participación del 0,50%, ésta habrá de distribuirse entre los dos apartamentos resultantes, atribuyéndole a uno el 0,30% y al otro el 0,20%)

  3. Naturalmente, el propietario puede disponer (en sentido técnico: vender, ceder, regalar, permutar...) libremente de su derecho de propiedad, siempre que el acto de disposición recaiga sobre el piso y, de forma conjunta, sobre los elementos que le sean anejos e inseparables, así como sobre su derecho de copropiedad respecto de los elementos del edificio (art. 3).

Derechos del propietario sobre los elementos o partes comunes

Cualquiera de los propietarios tiene derecho a la utilización, conforme a su naturaleza, de todos los elementos comunes del edificio. El art. 396.1 in fine del Código Civil realiza una detenida y extensísima enumeración de los referidos elementos comunes, si bien es meramente descriptiva. Pueden existir elementos comunes diversos a los relatados legalmente. Ejemplo, basta pensar en los locales comerciales que sean propiedad de la comunidad con destino de alquiler para sufragar los gastos comunes.

Sobre tales elementos comunes, cualquiera de los propietarios ostenta un derecho de copropiedad que le permitirá en todo caso usarlos y disfrutarlos conforme a su naturaleza (no podrá utilizarse, por ejemplo, el ascensor como lugar de reunión, ni el hall como depósito de trastos inútiles...) y, en su caso, al destino al que se hallen afectos (por ejemplo, los locales antes ejemplificados son elementos procomunales).

Sin embargo, no podrá en forma alguna proceder a su enajenación o disposición por separado. Lo veta el art. 396.2.° del Código Civil, que es suficientemente explícito al respecto: "Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable".

Obligaciones del propietario

La obligación fundamental del propietario radica en contribuir, con arreglo a la cuota de participación que le corresponda, a los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y conservación del inmueble" ( art. 9.e LPH). Vulgarmente se suele hablar de "pagar la comunidad" para hacer referencia a tales gastos, una vez repartidos entre los diferentes propietarios y, en general, su reiterada y recurrente falta de pago constituye el caballo de batalla cotidiano de buena parte de las comunidades de propietarios.

El propietario debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás propietarios (art. 9.1.a y b), así como consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble. Ejemplo, reparar un bajante general (art. 9.1.c LPH; incluso permitiendo la entrada en su piso, a efectos de realizar obras de carácter general, requeridas por el mantenimiento o conservación del inmueble globalmente considerado (art. 9.1.d LPH).

La cuota de participación

Constituye tal cuota un punto medular del régimen de la propiedad horizontal, ya que conforme a ella se determinará “la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. Así pues la cuota de participación servirá de módulo tanto para el pago proporcional de los gastos de comunidad cuanto, por ejemplo, para el caso de que el edificio sea expropiado por necesidad de demolerlo para construir una avenida y consiguiente prorrateo de la indemnización total.

Igualmente, la cuota ha de ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos en Junta de propietarios, ya que la mayoría no es sólo de personas, sino de mayoría de cuotas de participación.

Fijación en el título constitutivo e inmodificabilidad de la cuota

La Ley presta especial atención a la cuota de participación y establece:

  1. Que dicha cuota ha de quedar fijada en el denominado título constitutivo de la propiedad por pisos (art. 5.2 LPH).

  2. Que dicha cuota será tendencialmente inmodificable y, desde luego, no podrá verse afectada por las mejoras o menoscabos de cada piso o local (art. 3.2, in fine}.

  3. Que la alteración de la cuota atribuida "sólo podrá variarse por acuerdo unánime" de la totalidad de los propietarios (art. 3.2 in fine LPH).

Posibilidad de impugnación de la cuota injusta

Cabe la impugnación de la cuota atribuida cuando se hayan burlado los criterios legales de fijación de cuotas establecidos en el segundo inciso del art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: "se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".

Tales criterios, de carácter objetivo son además de Derecho imperativo. De no ser así, se podría llegar al absurdo de, por ejemplo, legitimar la conducta dolosa de una inmobiliaria que, reservándose medio edificio para alquilar, carga sobre los restantes pisos de la otra mitad del edificio una cuota desorbitada, fijando para los propios una cuota simbólica.

Fijación de la cuota en centésimas

La Ley de Propiedad Horizontal indica que la cuota de participación, con relación al total del valor del inmueble, quedará "referida a centésimas del mismo" (art. 3.2). Con esto se pretende que la denominada cuota juegue como un coeficiente que, aplicado, por ejemplo, a los gastos de comunidad, arroje la cantidad resultante a pagar por cada uno de los propietarios mediante una sencilla multiplicación.

Supongamos un edificio de 10.180 metros cuadrados útiles distribuido de la siguiente manera: 30 apartamentos de 60 m², 35 pisos de 120 m², 20 pisos de 180 m² y 18 locales comerciales de 30 m²:

Sería 30 x 60 = 1.800 m²/10.180= 0.0059; 35 x120 = 4200/ 10.800 0.0118 y así sucesivamente hasta llegar al total de los m² del inmueble.

Si los gastos comunes trimestrales se han elevado, digamos, a 17.052€ bastará multiplicar la cifra total de gastos por la cuota correspondiente a cada uno de los propietarios para obtener la cifra que debe abonar en concepto de comunidad (el error de ajuste se debe a la falta de consideración de los últimos decimales). Así por ejemplo, 17.052x0.0059 = 100,60; 100,60x30 = 3.018€, y así sucesivamente.

Régimen básico de funcionamiento de la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios es una colectividad organizada, aunque dogmáticamente carezca de personalidad jurídica. Pese a ello, para evitar su indefensión -tanto frente a los propietarios que incumplan sus obligaciones, cuanto frente a terceros-, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a la comunidad de propietarios legitimación procesal, esto es, aptitud para comparecer en juicio, ya sea como demandante o como demandada.

La Junta de propietarios

Es el órgano colegiado, de carácter asambleario, de gobierno de la comunidad. Sus funciones se encuentran enumeradas en el art. 14:

  1. Nombrar o remover (cesar) al Presidente y/o Administrador o Secretario- Administrador.

  2. Aprobar, anualmente al menos, el plan de gastos, los estados de cuentas y el presupuesto.

  3. Aprobar, en su caso, la ejecución de obras extraordinarias y de mejora.

  4. Aprobar o modificar los Estatutos y/o las normas de régimen interior.

  5. Cualesquiera otros asuntos de interés general para la comunidad.

El quorum de constitución de la Junta ( el número mínimo de asistentes para que la sesión sea válida) es notablemente bajo:

  • En primera convocatoria basta la asistencia de la mitad más uno de propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de cuotas de participación.

  • En segunda convocatoria realmente no hay quorum.

Basta la asistencia de un número cualquiera de propietarios y los acuerdos que adopten serán válidos siempre y cuando vote a favor la mayoría de tal número y representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 16.2.2 LPH).

Para evitar la imposibilidad de adopción de acuerdos por inasistencia del número de propietarios exigidos en primera convocatoria lo frecuente y normal en la práctica ha sido dejar fijada, en el escrito de citación (vid. art. 16.2), la segunda convocatoria para media hora o una hora después de la primera.

En tal sentido, la LPH ha sido objeto de modificación por la Ley 2/1988, que ha incorporado algunos párrafos nuevos a la redacción originaria del artículo 16, al tiempo que la Ley 8/1999 ha introducido también modificaciones de importancia. La fundamental radica en la privación del derecho de voto en la Juntas a los propietarios que no se encuentren "al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad" (art. 15.2).

Los acuerdos de la Junta deberán constar en un libro de actas (vid. art. 19 LPH), y antes de la reforma de 1999 debían adoptarse conforme a lo siguiente:

  • Por unanimidad: cuando afecten a cualquier asunto recogido en el título constitutivo o en los Estatutos (art. 16.1.a LPH).

  • Por mayoría, los restantes asuntos (art. 16.2.a LPH). La mayoría de propietarios debe ir acompañada de la mayoría de las cuotas de participación.

Tal mayoría debe ser entendida como mayoría simple de asistentes (presentes o representados) a la Junta. De exigirse mayoría absoluta, casi nunca podría adoptarse un acuerdo, ya que, comúnmente, a las Juntas suelen asistir menos de la mitad de los convocados.

El Presidente

Se trata, de un órgano unipersonal, encargado de la gestión o ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta, así como de la representación en general de la comunidad de propietarios (art. 13.3 LPH).

Es elegido por la Junta, por lo general, cada año.

Para evitar continuas discusiones anuales sobre la idoneidad o disponibilidad de cualquiera de los propietarios para desempeñar tal cargo, la Junta adopta un criterio de rotación anual, designándose en la Junta ordinaria anual de forma automática, atendiendo a la titularidad de los pisos (1ºA, 1°B, 2°A, 2°B..., y así sucesivamente).

Dicho criterio, tras la reforma de 1999, se encuentra consagrado legalmente en el apartado 2 del artículo 13.

Además de las facultades de gestión y de representación, el Presidente ostenta la de convocar la Junta (art. 16.2 LPH). Esta última facultad, no obstante, es un derecho-deber. Si el Presidente no la lleva a cabo, puede adoptar la iniciativa de convocar la Junta "la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación (art. 16.1 in fine LPH).

El Secretario

El cargo de Secretario puede ser desempeñado por cualquiera, sin que se requiera que sea propietario (art. 13.6 LPH). En tal caso, obviamente, no tendrá derecho a voto. Sus funciones son las propias del Secretario de cualquier órgano colegiado:

  • Levantar actas de las sesiones.

  • Emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en las Juntas.

  • Custodiar la documentación de la comunidad (art. 19.4 LPH).

El Administrador

La Ley prevé también la existencia de un Administrador que, al igual que el Secretario, no tiene que ser necesariamente propietario (art. 13.6). Las funciones del Administrador, contempladas legalmente en el artículo 20, son notoriamente más extensas y onerosas que las de los demás órganos unipersonales:

  • Velar por las instalaciones y servicios del inmueble (art. 20.d).

  • Preparar los planes de gastos y presupuestos (art. 20.b) y, en su caso, los debidos estudios económicos.

  • Atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, afrontando tanto las reparaciones ordinarias cuanto las extraordinarias (art. 20.c).

  • Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (art. 20.d).

  • Ejecutar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes (art. 20.a).

  • Cualesquiera otras atribuciones que se le confieran por la Junta (art. 20.f).

Esta carga de tareas difícilmente puede ser asumida, de grado o voluntariamente, por cualquiera de los propietarios. La función de Administrador, al menos para las comunidades relativamente complejas y de una cierta capacidad económica, se ha profesionalizado y se desempeña por unos gestores cualificados que cobran un tanto mensual a la comunidad de propietarios por sus servicios: los Administradores de fincas (agrupados en el Colegio Nacional de Administradores de Fincas, creado por Decreto 693/1968, de 1 de abril, el cual se ha transformado en Colegios Territoriales por Decreto 1612/1981, de 19 de junio -BOE de 31 de julio-).