15. El sistema hipotecario español

Contenidos

  1. 1 Introducción: forma y publicidad en las relaciones jurídico-inmobiliarias
  2. 2 Derecho hipotecario o derecho registral inmobiliario
    1. 2.1 La precedencia temporal de la Ley Hipotecaria respecto del Código Civil
    2. 2.2 "Sistemas" y "principios" hipotecarios
    3. 2.3 La legislación hipotecaria española
    4. 2.4 La Ley 24/2005 de reformas para el impulso de la productividad
  3. 3 El Registro de la Propiedad
    1. 3.1 La publicidad registral en general
    2. 3.2 El Registro de la Propiedad en cuanto institución
    3. 3.3 La publicidad formal del Registro de la Propiedad
  4. 4 Sistema del folio real y libros registrales
    1. 4.1 Folio real y Libro de Inscripciones
    2. 4.2 Libros índices
    3. 4.3 Libro Diario
    4. 4.4 Libro-Registro de entrada
    5. 4.5 Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición
    6. 4.6 Otros libros del Registro
  5. 5 El registrador de la propiedad
  6. 6 La finca registral
    1. 6.1 Las fincas propiamente dichas
    2. 6.2 Las fincas especiales
      1. 6.2.1 Las fincas discontinuas
      2. 6.2.2 El agua
      3. 6.2.3 Las concesiones administrativas
    3. 6.3 La descripción de la finca
  7. 7 La inmatriculación de la finca
    1. 7.1 La inmatriculación o primera inscripción del dominio
    2. 7.2 La inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas
    3. 7.3 Los medios de inmatriculación
    4. 7.4 El expediente de dominio
    5. 7.5 Los títulos públicos de adquisición, complementados en su caso por acta de notoriedad
    6. 7.6 La certificación de dominio de Entidades públicas (art. 206 de la LH)
    7. 7.7 La doble inmatriculación
  8. 8 Modificaciones de la finca registral
    1. 8.1 Agrupación de fincas
    2. 8.2 División de finca
    3. 8.3 Segregación de fincas
    4. 8.4 Agregación de fincas
  9. 9 Actos y derechos inscribibles
  10. 10 La inscripción de los derechos reales inmobiliarios como regla
    1. 10.1 Los pasajes normativos del art 2 de la Ley Hipotecaria
    2. 10.2 Crítica del casuismo del precepto
  11. 11 La inscripción de relaciones jurídicas de naturaleza personal
    1. 11.1 La inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles
    2. 11.2 La inscripción de la opción de compra
  12. 12 La inscripción de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas

Introducción: forma y publicidad en las relaciones jurídico-inmobiliarias

Coincidiendo con el período codificador, en la mayor parte de los países europeos se puso de manifiesto la necesidad de dotar a las relaciones jurídico-inmobiliarias y, en particular, a la titulación formal del propietario de unas dosis de seguridad mayores que las conocidas en épocas históricas pretéritas.

la posesión, claro es, resultaba absolutamente inidónea respecto de la publicidad de los derechos reales de garantía que recaían sobre los bienes inmuebles.

Se imponía, pues, encontrar un nuevo rumbo normativo que permitiese salir del bosque de hipotecas y cargas ocultas característico de la situación precedente y lograr la instauración de un verdadero procedimiento de publicidad de carácter

instrumental que llevó a la creación de los Registros de inmuebles.

Derecho hipotecario o derecho registral inmobiliario

El conjunto de reglas atinentes a la publicidad jurídico -inmobiliaria se denomina en nuestro país "Derecho hipotecario" o "Derecho inmobiliario registral".

La precedencia temporal de la Ley Hipotecaria respecto del Código Civil

"Sistemas" y "principios" hipotecarios

La legislación hipotecaria española

Desde mediados del siglo XX, aunque manteniendo en lo fundamental la regulación prístina de 1861 (posteriormente reformada en 1869 y en 1909), rige entre nosotros la Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 posteriormente convertida en Ley de 8 de febrero de 1946, cuyo Texto Refundido fue aprobado por el Decreto de 25 de febrero de 1946.

La pretendida monopolización del legislador procesal del 2000, en relación con la ejecución de la hipoteca, ha traído consigo algunas reformas de importancia en la propia Ley Hipotecaria.

La Ley 24/2005 de reformas para el impulso de la productividad

En esta sede lo que interesa de esta ley es el capitulo segundo del Titulo II de la ley art. 26 y ss.

El Registro de la Propiedad

La publicidad registral en general

A la sociedad en general, y en especial a los poderes públicos,le interesa que determinados hechos, actos o negocios jurídicos relativos a los diversos sujetos de derecho sean o puedan ser reconocidos por los restantes miembros de la comunidad.

Por ello, el Registro Civil debe acoger el nacimiento, matrimonio, defunción... de las personas. Igualmente, la mayor parte de las personas jurídicas deben inscribir los actos fundamentales relativos a su vida y a su desarrollo. Existen otros registros, como los de tráficos, las fundaciones, las caja de ahorros, los bienes históricos artísticos, etc.

Todos los Registros existentes en el mundo del Derecho tienen al menos una nota común: "publicar" un hecho, acto o negocio jurídico con el objeto de que los mismos puedan ser conocidos por terceros a los que no resulta indiferente que, por ejemplo:

  • el contratante sea mayor o no mayor de edad;

  • que una fundación o cualquier otra personificación que pretende alquilar unas oficinas tenga o no personalidad jurídica;

  • que el automóvil que se pretende comprar haya pasado los correspondientes controles técnicos, etc.

De este modo, todos los Registros proporcionan publicidad a cualquier circunstancia o eventualidad, que sea de interés general y que se hayan inscrito en el correspondiente registro.

El Registro de la Propiedad en cuanto institución

El registro de la propiedad fue antes su constitución que el civil.

El Registro de la Propiedad consiste en un Registro dedicado especialmente a reflejar la constitución y dinámica de los derechos reales que afecten a bienes inmuebles.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”

Se trata de un organismo público el cual dará la información necesaria para agilizar el tráfico y comercio de los bienes en él registrado, por tanto:

  • Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro, para informarse de los derechos recayentes sobre las fincas inscritas.

  • Al frente del Registro se encuentra un técnico en Derecho, especialmente cualificado y seleccionado mediante oposiciones libres: el Registrador de la Propiedad.

La publicidad formal del Registro de la Propiedad

El acceso al contenido del Registro, se puede llevar a cabo a través de los medios siguientes:

  1. Exhibición (o consulta directa) de los diversos libros registrales respecto de las fincas o derechos que interesen al consultante.

  2. Nota simple informativa: Dicho documento es meramente informativo y, por tanto, carece del valor de documento público.

  3. Certificación registral: requiere ser solicitada por escrito y, una vez emitida por el Registrador, tiene valor de documento público.

Sistema del folio real y libros registrales

Libros del Registro de la Propiedad:

  • Folio real y Libro de Inscripciones

  • Libro Diario

  • Libro Registro de entrada

  • Libro de incapacitados

  • Libro de inventario de legajos

  • Libro de estadísticas

Folio real y Libro de Inscripciones

El Registro de la Propiedad bascula sobre los inmuebles y se encuentra organizado de forma tal que los verdaderos protagonistas de su contenido son los bienes inmuebles que a él acceden y no las personas que ostentan derechos sobre los mismos.

El Registro de la Propiedad no dedica un folio (o varios) a cada persona, como por ejemplo, ocurre en el Registro Civil, sino a cada finca.

Así, frente al sistema de folio personal, se opta por el sistema del folio real a cada bien inmueble se le dedica un conjunto de folios del libro fundamental del Registro: el Libro de Inscripciones, en el que se toma nota de aquellos derechos reales que, tras el correspondiente análisis del Registrador, son definitivamente inscritos.

La Ley 24/2005 ha añadido dos párrafos al art 238 LH:

  • Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles deberán llevarse por medios informáticos que permitan en todo momento el acceso telemático a su contenido.

  • El Registro dispondrá de un sistema de sellado temporal que dejará constancia del momento en que el soporte papel se trasladó a soporte informático.

Libros índices

Para facilitar la tarea de búsqueda existen también unos índices, por supuesto alfabéticos, se refieren distintamente a:

  1. Fincas, de una parte (distinguiendo entre rústicas, urbanas y las denominadas anormales o especiales) y, de otra, a

  2. Personas, que sean titulares de derechos reales sobre bienes inscritos.

Libro Diario

La inscripción registral propiamente dicha no tiene lugar de forma automática, sino una vez que el Registrador haya procedido a calificar positivamente el documento presentado, junto al Libro de Inscripciones, asume una gran importancia práctica el Libro Diario o Diario de operaciones del Registro.

En él se han de anotar, con referencia explícita incluso a la hora concreta de ingreso en el Registro, todos los documentos que se presenten en la oficina registral. Para ello se extiende el denominado, asiento de presentación cuya hora y fecha son determinantes de la propia "antigüedad" o "prioridad temporal" de las inscripciones.

Libro-Registro de entrada

Es un mero auxilio del Libro Diario, aunque simultáneamente garantiza el funcionamiento regular del Registro y del orden de despacho por el Registrador de los documentos presentados a calificación. Se presenta y antes de que lo vea el registrador, posible presentación telemática de los documentos inscribibles.

Libro de alteraciones en las facultades de administración y disposición

Existe un libro especialmente dedicado a la inscripción de las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras (resoluciones judiciales) por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. Quiebra, suspensión de pagos, etc.

A este libro se le ha denominado "Libro de Incapacitados".

Otros libros del Registro

Existe en cada Registro un inventario o una relación de los legajos que han de realizar los Registradores.

Libro de estadística que ha de llevarse en cada Registro. Una vez centralizados el conjunto de los datos estadísticos, son publicados anualmente por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado a través del correspondiente Anuario.

El registrador de la propiedad

Al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios (por excepción, también algunos derechos de carácter personal), siempre que se encuentren documentados en un título público y hayan sido objeto de calificación registral

La función calificadora del Registrador comprenderá:

  • La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos;

  • la capacidad de los otorgantes;

  • la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

Se trata de un función técnica de gran importancia y cuyo desempeño requiere una sólida formación en Derecho privado.

El Registrador tiene el carácter de funcionario público a todos los efectos legales,

La competencia en esta materia es estrictamente territorial, por distritos hipotecarios, cuyo número en todo el territorio nacional no llega a los novecientos.

La finca registral

Las fincas propiamente dichas

Doctrinalmente es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rústicas y urbanas y distinguir a las fincas propiamente dichas de las restantes unidades registrales a las que la legislación hipotecaria permite considerar también como fincas.

Finca rústica es una extensión de terreno de la superficie terrestre que es objeto de tráfico unitario.

Respecto a fincas urbanas, se trata de un espacio poliédrico, dependiente de la imaginación y construcción humanas, que constituya un espacio independiente o susceptible de ser considerado separadamente, sea en su conjunto sea previa división.

Ley Hipotecaria considera autónomamente la inscripción de:

  • Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté construida o, por lo menos comenzada...

  • Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

Las fincas especiales

Son determinados bienes que, técnicamente, merecen la calificación de inmuebles y que, son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, pese a que no se correspondan con el concepto normal de finca.

Las fincas discontinuas

Toda explotación que conforme a una unidad orgánica, aunque no sean predios colindantes. Y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

El agua

Las aguas de dominio privado que tengan la consideración de bienes inmuebles podrán constituir una finca independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en que nacieren. Se pueden registrar los pozos de agua. Hasta que se produzca a los cincuenta años la transformación legal del derecho de propiedad privada en una concesión administrativa

Las concesiones administrativas

Aquellas que afectan o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirán a favor del concesionario con la extensión y condiciones que resulten del título correspondiente. La inscripción de concesiones administrativas se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de concesión, y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas.

De ahí que algunos autores las denominen fincas anormales o especiales, aunque otros autores prefieren hablar de fincas funcionales.

La descripción de la finca

Al inmatricularse la finca han de constar al menos, la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción... y su medida superficial:

  • La naturaleza: radica básicamente en determinar el carácter rústico o urbano de la finca que accede al Registro: si se dedican a cultivo de secano o de regadío, y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro

  • La extensión o medida superficial han de constar en todo caso con arreglo al sistema métrico decimal sin perjuicio de que pueda también constar la equivalencia a las medidas del país.

    • En las rústicas los linderos se determinarán por los cuatro puntos cardinales

    • En las urbanas, se fijarán por la izquierda (entrando), derecha y fondo.

La inmatriculación de la finca

La inmatriculación o primera inscripción del dominio

La primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio. A esta primera inscripción, por ser fundamental en el orden hipotecario y para distinguirla de las sucesivas, se le conoce comúnmente con el nombre de inmatriculación de la finca.

La inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas

Si una finca no está inscrita, no podrá acceder al Registro ningún derecho o gravamen sobre esa finca. Nuestro sistema hipotecario no plantea la inscripción del dominio (ni de su transmisión) como obligatoria, ni constitutiva, sino se trata de un acto puramente voluntario del titular dominical.

El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento: el titular del derecho real se encuentra legitimado inicialmente para solicitar una anotación preventiva y, con posterioridad, mediante intervención judicial desde luego, requerir al dueño para que inscriba, o promover el mismo anotante la inscripción del dominio.

Los medios de inmatriculación

La inmatriculación de la finca puede obtenerse por tres procedimientos diferentes:

  • Mediante expediente de dominio

  • Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.

  • Mediante el certificado: el estado, la provincia, el municipio y la iglesia católica, mediante certificación, sobre los bienes que le pertenezca, declaración de obra nueva, etc.

El expediente de dominio

El denominado expediente de dominio es un proceso judicial. un procedimiento de jurisdicción voluntaria, seguido ante el juzgado de 1ª Instancia puede desempeñar una triple función:

  1. Conseguir la inmatriculación de la finca no inscrita

  2. Servir como medio para reanudar el tracto sucesivo

  3. Hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas

El propietario que careciere de título escrito de dominio o que, aún teniéndolo, no pudiera inscribirse por cualquier causa, podrá obtener la inscripción con un expediente de dominio.

Se obliga al juez a citar al procedimiento a: quienes "tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos... y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos"; así como "a los titulares de los predios colindantes... al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos (en el sentido de vecinos del inmueble), si fuere urbana. En el caso de que el auto judicial, una vez firme, fuese estimatorio de la pretensión del actor será título bastante para la inscripción solicitada".

Los títulos públicos de adquisición, complementados en su caso por acta de notoriedad

Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.

No intervención judicial alguna, sino simplemente actuación del Registrador y comunicación a la colectividad a través de los edictos publicados en el Ayuntamiento de que, en el caso, se dan los requisitos siguientes:

  1. Inexistencia de inmatriculación de la finca sobre la que recae la titularidad dominical y, en consecuencia, de inscripción en favor de cualquier otra persona.

  2. Que el título adquisitivo del transmitente sea previo al otorgamiento del título público de enajenación en favor del interesado en la inmatriculación y que dicha adquisición se acredite de modo fehaciente.

  3. Que la transmisión entre el dueño enajenante y el adquirente se instrumente en un título público.

El Reglamento Hipotecario ha rebajado completamente el significado de tales requisitos: "Si el título de adquisición no fuere público, el acta de notoriedad a la cual se incorpore aquél podrá inscribirse si de la misma resulta que ha sido cumplido lo preceptuado en las reglas y que las fincas están amillaradas o catastradas a nombre del titular" (en definitiva, que son suyas a efectos fiscales).

Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.

La certificación de dominio de Entidades públicas (art. 206 de la LH)

Se trata de un procedimiento inmatriculador diseñado en favor de las entidades públicas y que se lleva a efecto mediante la correspondiente certificación administrativa.

El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

Es sumamente dudoso el sustrato constitucional del privilegio establecido en favor de la Iglesia Católica y, en general, las pocas veces que el Tribunal Supremo ha debido enfrentarse con el precepto ha mostrado escasa comprensión hacia el tratamiento privilegiado de que son objeto las entidades públicas.

La doble inmatriculación

Una finca puede aparecer inscrita en más de un fólio, por error naturalmente.

Se resuelve:

  1. Doble inmatriculación a favor de la misma persona, a solicitud de ésta, mediante el traslado por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hay afectados tendrá que dar su consentimiento.

  2. Si la doble inmatriculación lo fuera a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ella, a solicitud suya y con la conformidad, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.

Si no hay acuerdo, la conclusión es clara: “ no hay precepto legal alguno que aborde la problemática propia de la doble inmatriculación, cuya contemplación por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo resulta además sumamente compleja.

A juicio del Prof. LASARTE habrían de entrar en juego las reglas generales de Derecho patrimonial, debiendo prevalecer por lo general el título y la consiguiente inmatriculación de mayor antigüedad.

Modificaciones de la finca registral

La tendencial permanencia de los derechos reales no excluye la posibilidad de que las fincas inscritas sufran todo tipo de modificaciones a consecuencia de actos jurídicos de quien sea titular de ellas. Puede comprarse la finca colindante; o dividirse en seis, a causa de herencia, la finca inscrita, en cualquier momento; así como adquirirse sólo una parte de la propiedad inscrita, etc.

Agrupación de fincas

La agrupación consiste en reunir dos o más fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se adjudicará nuevo número (esto es, se abrirá un nuevo folio), realizándose las pertinentes notas marginales de referencia.

Podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación.

División de finca

La división supone que una misma finca, ya inscrita, se divida en dos o más suertes o porciones y determina el cierre del folio correspondiente a la finca matriz, pues el art. 46 del Reglamento ordena que cada una de las fracciones "se inscribirá... como finca nueva y bajo número diferente", realizándose también las correspondientes notas marginales de referencia.

Segregación de fincas

Supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. Pese a ello, pueden realizarse varias segregaciones simultáneas, lo que determina que, en términos físicos o materiales, la segregación puede coincidir con la división.

La diferencia entre segregación y división, dependiente en todo caso de la voluntad del propietario y titular registral de la finca matriz, radica que la segregación no genera el cierre del folio correspondiente a la finca matriz. Se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz.

Agregación de fincas

Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones asimismo inscritas, sin que la finca mayor o absorbente pierda su numeración registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente (en contra de lo que ocurre en el caso de la agrupación). Por La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.

Respecto de la agregación, requiere el artículo 48.1 que la finca absorbente "tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen".

Actos y derechos inscribibles

El objeto fundamental del sistema registral radica en ofrecer la debida publicidad de los derechos recayentes sobre los bienes inmuebles y, por tanto, la previa constancia de las fincas registrales no es sino un supuesto instrumental del sistema.

El Registro de la Propiedad publica realmente los derechos existentes sobre los bienes a través de los actos o contratos de trascendencia real que han accedido a él.

La inscripción se refiere a la titularidad jurídico real pero dejando constancia de cúal es la causa que la fundamenta y el título en virtud del cual ha accedido al registro.

La inscripción de los derechos reales inmobiliarios como regla

El Registro de la Propiedad nació para facilitar el tráfico jurídico-inmobiliario y vitalizar el crédito territorial, asentado en la garantía proporcionada por el valor de la tierra. Por tanto al Registro de la Propiedad lo que le interesa ante todo y sobre todo es la publicidad de la situación jurídico-real que se tome como punto de partida.

Los pasajes normativos del art 2 de la Ley Hipotecaria

Según el art. 2 en los Registros, se inscribirán ante todo, después de la inmatriculación:

  • Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

  • Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

  • Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.

  • Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Crítica del casuismo del precepto

Los párrafos transcritos del art. 2 de la LH tienen por objeto declarar inscribibles los derechos reales que recaigan sobre los bienes inmuebles. Pero nuestro sistema es de numerus apertus.

No sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare,constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en Derecho, modifique, desde luego, alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.

La inscripción de relaciones jurídicas de naturaleza personal

"No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de transcendencia real". Quede claro pues, que las relaciones jurídicas que no tengan carácter real "no son inscribibles"; tienen vetado el ingreso en el Registro de la Propiedad.

Semejante prohibición, no obstante, la desconoce la propia legislación hipotecaria en más de un caso, dando entrada al Registro a derechos que, sin ser técnica y propiamente reales , exceden del ámbito interpersonal de los contratantes y que, a través de su inscripción acaban por adquirir eficacia erga omnes y, en particular, frente a a cualquier adquirente posterior del correspondiente inmueble.

La inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período más de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban.

También:

  • los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos (art. 13).

  • el arrendamiento con opción de compra (art. 14.2).

  • el derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas (...se inscribirán...) "los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos".

Conforme al art. del Real Decreto 1996 "Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento (urbano) en el Registro de la propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato".

Es evidente que dada la redacción del art. 2.5 LH por la LAU-1994 y dada la inexistencia del plazo temporal alguno como requisito para la inscripción de los arrendamientos, es evidente que también los rústicos pueden acceder al Registro de la Propiedad conforme a las reglas generales.

La inscripción de la opción de compra

El derecho de opción de compra, es también susceptible de inscripción, bien se trate de un contrato ad hoc o de un "pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible".

A tal efecto requiere el precepto reglamentario que la opción de compra "además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba

  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años".

La inscripción de las resoluciones judiciales relativas a la capacidad de las personas

Se inscribirán también en el Registro de la Propiedad las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

Pero la constancia de tal circunstancia no es obligatoria. En consecuencia, en caso de que la incapacidad de una persona, judicialmente declarada (enajenado mental, pródigo, concursado o quebrado), no obre en el Registro, quien adquiera de ella no será protegido por el Registro de la Propiedad, pese a la falta de inscripción de tal dato personal. Sin embargo en su caso, el tercero hipotecario seguirá manteniendo una posición inexpugnable.

Obviamente, la inscripción de las resoluciones judiciales ha de adecuarse a la regla básica de nuestro Registro en cuya virtud abren folio las fincas y no las personas que ostenten derechos sobre ellas: folio real. No obstante, la existencia del Libro de incapacitados y los índices generalmente, permiten superar dicha falta de concordancia.

La Ley 41/2003, en relación con el patrimonio protegido de las personas con discapacidad y bajo la rúbrica de constancia registral establece:

  1. La representación legal se hará constar en el Registro civil.

  2. Cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sobre el mismo se integre en un patrimonio protegido, se hará constar esta cualidad en la inscripción que se practique a favor de la persona con discapacidad en el Registro de la propiedad.

  3. Cuando un bien o derecho deje de formar parte de un patrimonio protegido se podrá exigir por quien resulte ser titular o tenga un interés legitimo la cancelación de las menciones.