16. Dinámica y efectos de las inscripciones

Contenidos

  1. 1 Procedimiento hipotecario y acceso de los títulos al Registro
    1. 1.1 Concepto y naturaleza del procedimiento hipotecario
    2. 1.2 El acceso de los títulos al registro de la propiedad
    3. 1.3 El carácter público de los documentos susceptibles de inscripción
    4. 1.4 La admisión excepcional de los documentos privados
    5. 1.5 La presentación del título y la petición de inscripción
    6. 1.6 El asiento de presentación
      1. 1.6.1 Prioridad en sentido formal
      2. 1.6.2 Prioridad en sentido material
  2. 2 La función calificadora del registrador
    1. 2.1 Las materias objeto de calificación
    2. 2.2 El resultado de la calificación: faltas subsanables e insubsanables
    3. 2.3 El llamado recurso gubernativo
  3. 3 La dinámica de las inscripciones registrales
    1. 3.1 La exigencia del tracto sucesivo
    2. 3.2 La prioridad registral
    3. 3.3 Los títulos incompatibles y el cierre registral
    4. 3.4 El rango registral de los títulos compatibles
    5. 3.5 Quiebra y reanudación del tracto sucesivo
    6. 3.6 La vigencia de los asientos: referencia a la caducidad y la cancelación
  4. 4 Inscripción y asiento registral
    1. 4.1 El concepto técnico de inscripción
    2. 4.2 Clases de inscripciones y significado de la inscripción en Derecho español
      1. 4.2.1 Inscripción constitutiva
      2. 4.2.2 Inscripción obligatoria
      3. 4.2.3 Inscripción declarativa
    3. 4.3 Los estímulos a la inscripción: el artículo 319 de la Ley Hipotecaria
    4. 4.4 Valor de la inscripción en relación con la tradición
  5. 5 Los efectos de la inscripción, en general
    1. 5.1 Noción inicial de la legitimación registral
    2. 5.2 Noción inicial de la fe pública registral
  6. 6 La legitimación registral
    1. 6.1 En general: la exactitud del Registro
    2. 6.2 La realización de actos dispositivos: la presunción de pertenencia
    3. 6.3 La presunción posesoria
  7. 7 La eficacia de la inscripción registral respecto de la usucapión
    1. 7.1 La usucapión en favor del titular inscrito (o secundum tabulas)
    2. 7.2 La usucapión contra tabulas o en contra del titular inscrito
      1. 7.2.1 Carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario
      2. 7.2.2 Titular registral con condición de tercero hipotecario
    3. 7.3 Las reglas sobre usucapión liberatoria o usucapio libertatis
    4. 7.4 Referencia a la prescripción extintiva
  8. 8 La legitimación desde la perspectiva procesal
    1. 8.1 Eficacia probatoria de la inscripción
    2. 8.2 Sobreseimiento de los procedimientos de apremio: la tercería registral
    3. 8.3 Ejercicio del procedimiento sumario regulado en el art. 41 de la LH
    4. 8.4 El ejercicio del juicio verbal por los titulares de los derechos reales inscritos conforme a la LEC-2000
  9. 9 Las restricciones de los efectos de la inscripción
    1. 9.1 La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripción
    2. 9.2 La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificación

Procedimiento hipotecario y acceso de los títulos al Registro

Concepto y naturaleza del procedimiento hipotecario

Bajo el nombre de procedimiento hipotecario se hace referencia al conjunto de acciones, operaciones y diligencias desplegadas tanto por los interesados cuanto por el propio Registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el Registro a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda, aunque desde luego el más importante de ellos (también a efectos del procedimiento hipotecario) es la inscripción del propio título presentado.

Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas, contenidas sustancialmente en la legislación hipotecaria, que vinculan no sólo a los particulares que se encuentren interesados en la constancia registral de algún documento, sino también -y probablemente, incluso más- al mismo Registrador de la Propiedad.

La doctrina ha debatido profundamente, durante años, acerca de la naturaleza de procedimiento hipotecario, pronunciándose básicamente en las siguientes líneas:

  1. Para la mayor parte de los denominados hipotecaristas, el procedimiento hipotecario debía considerarse como un procedimiento de naturaleza especial, pero que debía adscribirse en la jurisdicción voluntaria.

  2. De forma minoritaria, se ha defendido también que el procedimiento hipotecario debía considerarse equiparable al judicial, si bien encomendado en exclusiva al Registrador, aunque bajo la decisión jurisdiccional propiamente dicha.

  3. Los autores más modernos se han pronunciado en favor de la consideración del procedimiento hipotecario como un verdadero, aunque especial, procedimiento administrativo.

El acceso de los títulos al registro de la propiedad

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria [esto es, una resolución judicial firme] o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

El carácter público de los documentos susceptibles de inscripción

Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

Los títulos deben reunir al menos las siguientes características:

  1. Ser documentos públicos

  2. Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real

  3. Que el derecho susceptible de inscripción se "funde inmediatamente" en el título, de que el título en sentido material acredite por sí mismo la existencia de un acto o de un derecho que sea susceptible de inscripción.

Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

  1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

  2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

  3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.

La admisión excepcional de los documentos privados

Serán admisibles en los casos en que la legislación hipotecaria admita el acceso al Registro de documentos privados. Algunos de ellos:

  • El acta de notoriedad complementa, en su caso, el título privado de adquisición a efectos de inmatriculación o primera inscripción de dominio.

  • Cabe solicitar la nota marginal referente al derecho de retorno arrendaticio, a través de una sencilla solicitud.

  • Documento privado, firmado por acreedor y deudor hipotecario, en el caso de que la hipoteca haya sido constituida bajo condición.

  • El acreedor refaccionario (préstamo por obra) puede instar la correspondiente anotación preventiva presentando por escrito el correspondiente contrato de obra.

  • Las anotaciones preventivas que hayan accedido al Registro en virtud de documento privado podrán cancelarse por el mismo procedimiento.

La presentación del título y la petición de inscripción

En la mayor parte de los supuestos reales, la presentación del título se lleva a cabo por particulares y por ello la Ley H. Se preocupa fundamentalmente de resaltar tal supuesto, aunque se regula la posible aportación del título por Notarios, Jueces, Autoridades administrativas o Registradores, todos están autoriados para presentar documentas mediante telefax.

La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

  • Por el que adquiera el derecho

  • Por el que lo transmita

  • Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se debe inscribir

  • Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos (esto último, en concreto a través de una gestoría administrativa, es lo realmente frecuente).

En la práctica, no se realiza comúnmente petición de inscripción alguna, sino que sencillamente se entiende solicitada de forma tácita mediante la mera presentación del título que puede llevarse a cabo en virtud de cualquiera de los siguientes mecanismos:

  1. Aportación material y manual del documento: El Reglamento habla, de presentación física.

  2. Por correo: Se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que proceda a la apertura del correo recibido en el día.

  3. Cabe también la presentación por fax o por medios telemáticos.

Al hecho de presentar el documento y, en su caso a la petición de inscripción, se le ha dado en denominar, principio de rogación. Con tal expresión, se pretende únicamente poner de manifiesto que la actividad propia del Registrador se inicia a instancia, requerimiento o impulso de parte. De quien esté interesado en la inscripción.

El asiento de presentación

El asiento de presentación es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico -real, cuya concisa descripción sobre el acto jurídico de que se trate se plasma en el Diario de operaciones del Registro, indicando el día y la hora del ingreso del documento en el Registro.

El Art. 417 del Reglamento hipotecario establece:

  1. "Siempre que no sea posible extender el asiento de presentación en el momento de ingresar el título, se pondrá en el documento una nota en los siguientes términos: Presentado a las ... (hora) de hoy, por don/doña (nombre y apellidos, número de entrada que le corresponda y la fecha). Esta nota podrá ser firmada por el presentante del título, si éste lo solicitare o el Registrador lo exigiere.

  2. Cuando el número de documentos en los que se dé tal circunstancia sea elevado podrá llevarse un libro de entrada, en el que, por riguroso orden se hagan constar los documentos ingresados, con expresión de la persona del presentante y hora y día de su presentación". Así pues, dicho libro de entrada, facultativo para el Registrador, tiene por misión desempeñar el papel de ordenación de los títulos llegados cada día, por su hora y por su orden, al Registro.

  3. En todo caso, los asientos se extenderán en el Diario por el orden de entrada en el Registro, consignando como presentante y hora de presentación los que consten en la nota indicada en el párrafo primero de este artículo o, en su caso, el libro a que se refiere el párrafo precedente".

La duración de la vigencia del asiento de presentación es, inicialmente, la de sesenta días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento. En consecuencia, en su caso, no computa la toma de razón del denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento de presentación realizado en el Libro Diario. No obstante, los que el plazo legal de los 60 días se prorroga con diferente extensión y efectos, haciéndose constar en nota marginal en el asiento de presentación.

El asiento de presentación determina tanto la prioridad en sentido formal cuanto en sentido material:

Prioridad en sentido formal

El asiento de presentación determina el orden en el que el Registrador ha de despachar y calificar los títulos ingresados en el Registro, salvo en el supuesto de que la consecución de dicho orden implique la imposibilidad de inscripción del título que primero haya accedido a Libro Diario (por ejemplo, se presenta la escritura de hipoteca el día 2 de este mes por el Banco, pero, por cualquier problema, la escritura de compraventa del piso otorgada por la promotora al deudor hipotecante no accede al Registro hasta el día cinco).

Prioridad en sentido material

A todos los efectos, se considera que, en caso de títulos incompatibles entre sí el derecho contenido en el título que hubiere sido presentado antes goza de preferencia frente al posterior.

La función calificadora del registrador

El Registrador debe analizar y cribar cuidadosamente los títulos que se presentan al Registro realizando una calificación técnica de los mismos antes de proceder a la inscripción (o a suspender o denegar dicha inscripción) de los actos o derechos que pretenden ingresar en el Registro.

Las materias objeto de calificación

La función calificadora del Registrador comprenderá:

  • la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos

  • la capacidad de los otorgantes

  • la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas.

El Reglamento Hipotecario contempla expresamente los supuestos de documentos públicos:

  1. La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.

  2. La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro.

Una vez presentado el título ante el Registro, el Registrador debe analizar fundamentalmente las siguientes cuestiones:

  1. Si la constancia del título, desde el punto de vista formal, se adecua a las reglas legales y reglamentarias antes indicadas.

  2. Si, a efectos de la inscripción pretendida, el título es completo, integrando en él todos los elementos necesarios para llevar a cabo la inscripción.

  3. Que el derecho de que se trate tenga naturaleza, alcance o incidencia real en sentido técnico y, por consiguiente, susceptible de inscripción.

  4. Que el otorgante del título, según resulte del propio Registro, goce de facultades dispositivas suficientes para la mutación jurídico -real de que se trate.

La actividad del Registrador se constriñe, pues, a la admisibilidad o inadmisibilidad del ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el título y en el análisis de éste a efectos puramente hipotecarios.

Si se deduce la existencia del algún delito, el Registrador tiene que ponerlo en conocimiento de la autoridad judicial, adoptando la correspondiente nota marginal en el asiento de presentación, pero sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento.

El resultado de la calificación: faltas subsanables e insubsanables

El Registrador se encuentra obligado a llevar a efecto el asiento pretendido, realizando la inscripción definitiva que corresponda (inscripción propiamente dicha, anotación preventiva, cancelación de un asiento, etc.).

En caso de existencia de alguna falta,la legislación hipotecaria determina un efecto claramente distinto según que dicha falta haya de ser calificada como subsanable o insubsanable:

  • Falta subsanable: provoca la suspensión del asiento y otorga al presentante del título la facultad de solicitar una anotación preventiva durante el período de vigencia del asiento de presentación dentro de los sesenta días antes considerados. A su vez, caduca a los sesenta días, aunque puede prorrogarse hasta los ciento ochenta "por justa causa y en virtud de providencia judicial".

  • Falta insubsanable: conlleva la denegación radical de la práctica del asiento pretendido, sin que el presentante tenga derecho alguno a solicitar anotación preventiva.

Los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia.

No hay norma legal que describa las faltas subsanables y las insubsanables.

Según la doctrina son insubsanables los títulos que contengan derechos contrarios a normas imperativas en sentido material, por ejemplo, prohibición perpetua de enajenar o formal y otros insuperables, como el derecho pretendido traiga causa de persona distinta al titular registral.

En principio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento debe anotarse tanto en el título presentado, que se devolverá a quien corresponda, cuanto en el propio Libro Diario mediante nota marginal al asiento de presentación.

El llamado recurso gubernativo

Contra la calificación registral favorable no cabe recurso alguno, pues el presentante del título ha conseguido cuanto pretendía, inscribir el asiento solicitado, y si cualquier otra persona desea debatir la validez de los derechos inscritos tendrá que acudir a los Tribunales ordinarios ejercitando la acción material que corresponda y solicitando simultáneamente la rectificación registral.

En cambio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento solicitado, da pie a la presentación del denominado recurso gubernativo por parte de la persona a favor de la que hubiera actuado el asiento pretendido o por el Notario autorizante del título:

  1. Pese a su denominación generalizada de recurso gubernativo ha de integrarse dentro del concepto de la jurisdicción voluntaria.

  2. La primera instancia de dicho recurso se ventila ante el Presidente del Tribunal Superior de justicia de la correspondiente Comunidad Autónoma, cuya resolución adopta la forma de auto.

  3. Dicho auto es definitivo en la vía gubernativa cuando el recurso se refiera a cuestiones de Derecho foral o especial de las Comunidades Autónomas correspondientes.

  4. En caso de tratarse de Derecho común (esto es, Derecho civil aplicable al conjunto del territorio nacional), cabe la apelación o segunda instancia ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, cuyas resoluciones establecen la doctrina del reiterado Centro Directivo y, en cierto sentido "anuncian" en algunos casos las líneas de reforma de los preceptos reglamentarios.

El contenido de la resolución de la Dirección General se encuentra tasado y establecido reglamentariamente por el art. 126, de tal manera que su resultado ha de coincidir con alguno de los tres supuestos siguientes:

  1. Si la resolución declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la resolución recaída.

  2. Si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince días siguientes... salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o nota preventiva, en su caso.

  3. Si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno, el Registrador extenderá el asiento solicitado previa presentación de los documentos correspondientes, y si estos documentos no le fueren presentados dentro de término expresado en el párrafo anterior, extenderá de oficio las cancelaciones y nota que determina el mismo párrafo.

Si procede o no realizar la inscripción de un título presentado ante el Registro y que por tanto la calificación registral, el auto judicial y la resolución de la Dirección General de los Registros y del notariado no tienen un alcance de declaración de derechos, no de sentencia judicial en absoluto. Por tanto, aunque contra las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado no cabe recurso gubernativo alguno, ni tampoco recurso contencioso-administrativo, la aplicación del art. 24 de la Constitución (tutela judicial efectiva,tan al uso y al abuso en la actualidad), implica que sí queda abierta la vía judicial ordinaria ante la jurisdicción civil.

Existiendo demanda ante los Tribunales de Justicia para que se declare la validez del título, concede derecho al presentante para solicitar la correspondiente anotación preventiva, cuyos efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación siempre que aquella se solicite dentro del periodo de vigencia de éste.

La dinámica de las inscripciones registrales

La exigencia del tracto sucesivo

Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, en su caso, pueden ya ingresar en el Registro los títulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la finca inscrita y que , afecten con alcance jurídico -real al derecho de propiedad del titular registral.

Las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral, del que, según el Registro, es propietario de la finca inmatriculada, pues en caso contrario estaríamos frente a una falta de carácter insubsanable.

Sólo quien haya inscrito previamente su derecho podrá disponer registralmente del mismo. Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, cualquier cambio derecho real, sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de estar registralmente concatenados. A esta exigencia de concatenación entre los titulares registrales se le denomina tracto sucesivo o, principio de tracto sucesivo. no juega sólo en relación con la propiedad, sino también respecto de los demás derechos reales. Sólo el titular registral del dominio y mientras lo sea podrá constituir derechos reales sobre dicha finca.

La prioridad registral

El titular registral puede vender, por ejemplo, la finca a dos personas diferentes en fechas muy próximas. El Registro sólo podrá declarar dueña de la finca a una de ellas y en concreto, será la que inscriba antes su título de adquisición, la correspondiente escritura pública.

Inscrito en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales, impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

El artículo transcrito indica explícitamente que el segundo título en acceder al Registro puede ser "de igual o anterior fecha". A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurídico-real realizado sino (tradición instrumental en la compraventa, constitución del derecho de usufructo ... ), la fecha de entrada del título en el Registro .

Los títulos incompatibles y el cierre registral

La inscripción del primero de ellos presupone que los demás no pueden acceder al Registro: prior tempore potior iure.

El Registro queda cerrado o clausurado respecto de la presentación posterior de títulos que contradigan otro u otros ya inscritos.

Se suele afirmar que una de las reglas básicas del Derecho hipotecario es la de la prioridad tabular o principio de prioridad.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma, con la misma fecha, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

Registralmente no puede existir más de un propietario, ni más de un usufructuario sobre la totalidad de la finca (a no ser que ocurra la doble inmatriculación, que habría que solucionar según sus reglas).

El rango registral de los títulos compatibles

Por tanto, los títulos podrán coexistir registralmente, aunque en todo caso el rango registral de los mismos vendrá dado por la prioridad en la inscripción, que constituye una regla de aplicación general en el mundo hipotecario.

En nuestro sistema normativo el rango de un derecho respecto de otros que tengan la misma condición o naturaleza es, por definición, un rango variable,que por tanto va ascendiendo puestos cuando son extinguidos otros derechos de rango anterior.

Quiebra y reanudación del tracto sucesivo

Salvo alguna excepción, en Derecho español la inscripción registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad ni de los demás derechos reales, ni siquiera es obligatorio que todas las fincas se encuentren inmatriculadas.

En el caso de falta de inmatriculación, es evidente que la dinámica de los derechos reales sobre la finca se desarrolla extrarregistralmente, esto es, como si el Registro de la Propiedad no existiera. Y El mismo efecto práctico se produce cuando sucesivos adquirentes de una finca ya inmatriculada dejan de acudir al Registro. se identifica técnicamente afirmando que se ha roto o interrumpido el tracto sucesivo.

Cuando ocurre la quiebra, el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que quien desea inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las transmisiones habidas.

Tales procedimientos parten de la base de aprovechar el folio ya abierto a la finca (sin necesidad, pues, de nueva inmatriculación de la misma) y se puede hacer por:

  • El acta de notoriedad

  • El expediente de dominio

Tales procedimientos sirven para superar la quiebra del tracto sucesivo.

La vigencia de los asientos: referencia a la caducidad y la cancelación

En términos generales, los asientos registrales una vez efectuados, tienen por lo general una vigencia temporal prolongada y, en muchos casos, indefinida. de conformidad con la tendencial permanencia de los derechos reales a los que otorgan publicidad.

Sin embargo, casi todas las anotaciones preventivas y un buen número de notas marginales se caracterizan por ser asientos de carácter provisional, cuya pervivencia temporal se encuentra limitada por la propia legislación hipotecaria. En tales casos, los asientos pierden la vigencia por caducidad.

La caducidad, es un mecanismo que no afecta a las inscripciones propiamente dichas, cuya vigencia se proyecta indefinidamente hasta que el titular registral del derecho que es objeto de publicidad consiente o insta su cancelación. La cancelación, es un acto formal que provoca la pérdida del valor(no la tachadura, desde luego) del asiento respecto del cual se practica que en general exige cumplir requisitos parecidos a la propia toma del asiento de que se trate.

Inscripción y asiento registral

El concepto técnico de inscripción

En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos registrales o inscripciones:

  • asientos de presentación,

  • inscripciones propiamente dichas,extensas o concisas, principales y de referencia;

  • anotaciones preventivas

  • notas marginales

La idea de inscripción en sentido propio constituye el asiento determinante y fundamental en la actividad registral.

En cada Registro existe un libro de inscripciones (en realidad, muchos),

En cambio, no hay libro alguno propiamente dicho de asientos de presentación, ni de anotaciones preventivas, ni finalmente de anotaciones marginales. Estos dos últimos tipos de asientos registrales, se "vuelcan" fundamentalmente en los propios libros de inscripciones, son puramente instrumentales como regla general.

Clases de inscripciones y significado de la inscripción en Derecho español

Se distingue: declaraciones constitutivas, obligatorias y declarativas.

En nuestro sistema normativo aunque se pronuncia en favor de la inscripción declarativa como regla, no deja de admitir o establecer en otros supuestos las inscripciones constitutiva y obligatoria.

Inscripción constitutiva

Es cuando la inscripción forma parte del proceso creador del derecho real o de la vicisitud jurídico -real de que se trate. De tal manera, en caso de inexistencia de la inscripción no habrá nacido el derecho que, de forma necesaria, debería haber sido inscrito.

Es la excepción, Junto a la hipoteca, es también constitutiva, aunque de forma algo dudosa, la inscripción del derecho de superficie.

Inscripción obligatoria

En tal caso, la Ley impone de forma coactiva la necesidad de llevar a cabo la inscripción, bajo la admonición de cualquier pena o sanción que, no consista en la falta de nacimiento del derecho real o de la vicisitud jurídico-real de que se trate.

En el ámbito jurídico-privado las inscripciones obligatorias son irrelevantes, aunque ciertamente son muchas las disposiciones administrativas que, de una forma u otra las contemplan.

Inscripción declarativa

Tales inscripciones tienen por misión fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la existencia de un derecho real a través de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular determinados efectos favorables.

Otorga publicidad a situaciones jurídicas que, con trascendencia real, ya han acaecido fuera del Registro.

Los estímulos a la inscripción: el artículo 319 de la Ley Hipotecaria

Se puede colocar al titular actual, simple titular civil, en situaciones sumamente comprometidas, sobre todo en el caso de que, a consecuencia del mantenimiento de la anterior titularidad tabular, el titular registral enajene o transmita el derecho inscrito a un tercero que, a su vez, inscriba, y se convierta en tercero hipotecario; o en el supuesto de que los herederos del titular registral, llevados por la codicia, consideren que quien adquirió un bien inmueble de su causante mediante documento privado, realmente no es dueño, sino que los verdaderos propietarios son ellos, etc.

Los juzgados y Tribunales... y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos va ler ante los Tribunales... y Oficinas expresados.

Sin embargo, la concisa explicación de dicha norma resulta difícil. Hay que recurrir al art. 586.1 del Reglamento para resaltar que el precepto legal transcrito ha de relacionarse únicamente con fincas que se encuentren a su vez inscritas o, mejor, inmatriculadas. Cuando la finca a la que afecten "los derechos reales sujetos a inscripción" no haya sido objeto de inmatriculación, parece que, en su conjunto, la legislación hipotecaria deviene inaplicable y ha de entrar en juego sólo el Código Civil.

Valor de la inscripción en relación con la tradición

Hace ya algunos años asumió un especial protagonismo el debate acerca de si, respecto de los derechos inscritos, la inscripción suplía o sustituía a la tradición, en cuanto elemento necesario en nuestro sistema para transmitir o adquirir los derechos reales. Quienes tales defendían (encabezados por De La Rica) insistían particularmente en la idea de que, respecto de la "prioridad inscrita" había de defenderse que sólo la inscripción perfeccionaba o completaba la transmisión del derecho real de que se tratara.

Dicha postura doctrinal, puede considerarse en la actualidad objeto de rechazo general, pues para la generalidad de los tratadistas, la existencia del sistema registral y/o de las normas hipotecarias no alteran el juego básico de los principios del Código Civil en cuya virtud ha de existir un título causal o un título causante que justifique la transmisión derivativa de los derechos reales y, además, el modo o la tradición, según prefiera decirse.

Los efectos de la inscripción, en general

La inscripción registral comporta un reforzamiento del derecho real en favor del titular registral.

A través del Registro se consigue una posición de supremacía frente a terceras personas que pudieran tener créditos o derechos contra su transmitente y no constasen en el propio Registro, ante la eventualidad de que, dada la responsabilidad patrimonial universal del deudor, los acreedores del transmitente, mientras fue deudor, hubieran iniciado cualesquiera tipo de acciones que implicaran a la postre la afección o embargo de los inmuebles objetos de transmisión.

Este reforzamiento de la posición jurídico-real del titular inscrito lo establece la Ley Hipotecarla con dos mecanismos: las denominadas legitimación registral y la fe publica registral.

Noción inicial de la legitimación registral

Legitimación registral: Se presume que el derecho real existe y pertenece al titular registral conforme al contenido de la inscripción correspondiente. Salvo prueba en contra. Iuris Tantum, pero mientras judicialmente no se diga lo contrario y se registre, ese derecho real existe tal como está en el registro.

Noción inicial de la fe pública registral

En determinadas ocasiones, tratándose de terceros adquirentes que cumplan ciertos requisitos, la legislación hipotecaria opta por elevar los efectos protectores en favor del titular registral y acaba por determinar que el contenido de la inscripción se convierta en inexpugnable en protección del titular inscrito, que en tal caso pasa a ser conocido como tercero hipotecario.

Aunque se demuestre que, en el tracto registral seguido hasta llegar al tercero hipotecario, ha habido alguna irregularidad o acto transmisivo impugnable, el titular registral habrá de seguir siendo considerado como verdadero titular. El iuris tantum se convierte en iuris et de irure y es inatacable.

Tanto la legitimación registral cuanto la fe pública registral se asientan en un presupuesto común: en el llamado principio de exactitud del registro, cuyo alcance queda limitado en principio a los derechos reales o posiciones jurídicos-reales y no a otras cirscunstancias de la inscripción.

La legitimación registral

En general: la exactitud del Registro

La presunción de exactitud del Registro opera no solamente cuando se trata de proteger a un tercero, sino también cuando haya de sostenerse la titularidad de quien haya inscrito algún derecho a su favor, incluso frente a su transmitente.

El titular registral se encuentra protegido por la presunción legal aunque sea un titular aparente, mientras esta última condición no sea judicialmente declarada, pues los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley.

La realización de actos dispositivos: la presunción de pertenencia

Quien obra en el Registro como titular de algún bien (propietario) o algún derecho (usufructuario, superficiario,...) se encuentra particularmente legitimado para llevar a cabo toda suerte de actos dispositivos (vender, hipotecar...) frente a cualquiera, mientras tenga vigencia el correspondiente asiento.

Si el nuevo titular no acude también en busca de la protección registral, aquél puede seguir actuando en el tráfico como titular del derecho, aunque a efectos civiles sea un mero titular aparente.

La presunción posesoria

De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos .

Resulta discutible afirmar que dicha presunción se concede en la forma determinada en el asiento,pues la publicidad registral no alcanza a las situaciones de hecho propiamente dichas. En todo caso, parece defendible considerar que la inscripción registral sí tiene habilitación suficiente para declarar el ius possidendi del titular inscrito.

Así entendida la cuestión, la presunción posesoria del titular registral tiene una gran importancia respecto de los derechos reales susceptibles de posesión, en cuanto juega positiva y negativamente. Positivamente facilita la usucapión del titular registral, caso de que le resultare necesaria. Negativamente, dificulta la posesión ad usucapionem de terceros que pudieran perjudicar los derechos del titular inscrito.

La eficacia de la inscripción registral respecto de la usucapión

se regulan dos clases de prescripción. La que convalida y ratifica las situaciones registrales, llamada prescripción tabular , y aquella otra que actúa en contra de los derechos inscritos.

La admisión de la primera no ofrece obstáculo alguno.

Mayores dudas plantea la llamada prescripción contra tabulas. Aceptarla sin reservas supondría abrir una peligrosa brecha en el sistema. Su inadmisión equivaldría al mantenimiento de una situación ficticia y de una completa discordancia entre el Registro y la verdad extrarregistral.

La usucapión en favor del titular inscrito (o secundum tabulas)

La prescripción tabular tiene como objetivo facilitar la usucapión en favor del titular inscrito : A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.

La usucapión contra tabulas o en contra del titular inscrito

Cuando la usucapión conseguida extrarregistralmente pudiera perjudicar la adquisición del titular inscrito, es necesario distinguir, a su vez, dos supuestos, según que el titular inscrito sea tercero hipotecario o no.

Carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros [hipotecarios], se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

Dicho más claramente, en la tensión o conflicto existente entre usucapiente y titular inscrito regirán las reglas establecidas en el Código Civil, sin que la inscripción registral por sí misma desempeñe un papel relevante.

Titular registral con condición de tercero hipotecario

Cuando el titular inscrito reúna los requisitos exigidos al tercero hipotecario, la prescripción que el usucapiente haya podido alcanzar extrarregistralmente es, en principio, irrelevante. Esto es, se encuentra primada o privilegiada la fe pública registral sobre la usucapión. La protección del tercero hipotecario alcanza incluso hasta el hecho de excluir la usucapión consumada en relación con la finca inscrita.

Sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición en los dos supuestos siguientes:

  • Cuando se demuestre que el adquiriente conoció o pudo conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

  • Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Aunque no sería ya tercero hipotecario, pues le faltaría la buena fe.

Las reglas sobre usucapión liberatoria o usucapio libertatis

Bajo el nombre de usucapio libertatis se identificaba en el Derecho romano clásico la causa de extinción de la servidumbre.

La pervivencia y generalización de dicha idea, lleva a hablar de usucapión liberatoria para identificar la posible extinción de derechos reales limitados cuando el usucapiente ha actuado como si el bien cuya propiedad logra por prescripción adquisitiva se encontrara libre de caras y gravámenes.

Se trata ahora de determinar si la usucapión producida extrarregistralmente sobre un bien obrante en el Registro y triunfante respecto de la titularidad dominical inscrita, puede determinar a su vez la extinción de los derechos reales limitados que, se encuentren inscritos en el Registro.

En relación con los derechos reales limitados de contenido o alcance posesorio, se impone a su vez distinguir entre las siguientes eventualidades:

  • En los casos en que la posesión ad usucapionem haya sido compatible con el ejercicio del componente posesorio del derecho real limitado de que se trate, la usucapión no afectará a la pervivencia de aquél.

  • En el supuesto de posesiones incompatibles, el titular del derecho real limitado que no haya conocido ni podido conocer la posesión ad usucapionen; tampoco se verá afectado por la usucapión liberatoria pretendida por el adquirente en virtud de prescripción adquisitiva.

  • Cuando el titular del derecho real limitado haya conocido la posesión ad usucapionem o la haya consentido durante un año con posterioridad a la adquisición por parte del usucapiente, la usucapión tendrá efectos liberatorios para quien la ha ganado.

Referencia a la prescripción extintiva

Se trata de establecer a quién corresponde el dominio o, en su caso, si la adquisición por usucapión conlleva o no la extinción de derechos reales limitados sobre la cosa usucapida.

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero” [hipotecario debe entenderse].

El supuesto radica, ahora, en que el titular inscrito incurre en la pérdida del derecho real limitado de componente posesorio por falta de uso respecto del usufructo, y a las servidumbres, por ejemplo y, en consecuencia, aunque posteriormente lo transmita a un tercero que ostente los requisitos del tercero hipotecario, realmente la inscripción practicada a favor del adquirente no hace renacer el derecho ya inexistente. Con mayor razón, se aplica la misma regla si fuere el mismo titular inscrito, que ha dejado prescribir mediante su incuria el correspondiente derecho, quien pretendiera su reviviscencia o resurrección.

La legitimación desde la perspectiva procesal

Eficacia probatoria de la inscripción

En cualquier juicio, el titular registral tiene a su favor la presunción de exactitud y posesión. Por tanto, le bastará con aportar al juicio una certificación registral de su titularidad.

Las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos por ellas ; mientras que quien contradiga o pretenda contradecir el derecho del titular inscrito deberá pechar con toda la carga de la prueba.

Dada la eficacia probatoria de la inscripción, es lógico que la Ley Hipotecaria establezca la necesidad de actualización del Registro cuando los derechos en él inscritos sean objeto de litigio (de lo contrario, podría darse el caso de que, dictada una sentencia contraria al titular registral, éste dejara de ser propietario, pero el Registro lo siguiera considerando tal en base al principio de la legitimación registral que venimos considerando). Por ello dispone el art. 38.2 que “ Como consecuencia...no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos...sin que, previamente, o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.

Sobreseimiento de los procedimientos de apremio: la tercería registral

Un procedimiento de apremio es aquél mediante el cual se ejecutan bienes del deudor: se sacan a subasta pública cuando no paga. Naturalmente, en caso de que el deudor incumplidor coincida con el titular registral dicho efecto se producirá con todas sus consecuencias.

Por el contrario, en el caso de que los bienes inmuebles objeto del apremio obren inscritos en favor de persona diferente al deudor, por virtud del principio de legitimación registral, el procedimiento de apremio se sobreseerá (o suspenderá) y el acreedor habrá de seguir otro juicio. Y anular la inscripción registral.

En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo, o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos...en el instante en que conste...que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento.

Ejercicio del procedimiento sumario regulado en el art. 41 de la LH

La mera inscripción facultaba tradicionalmente al titular registral para conseguir erga omnes el respeto de la situación posesoria que, conforme al Registro, corresponda a un derecho inscrito que implique o suponga posesión.

En un proceso especial y sumario destinado a evitar las perturbaciones o despojos posesorios llevados a cabo por personas que no tengan título inscrito (o cuyo título " no fuere bastante para legitimar los actos en que la perturbación consista).

El ejercicio del juicio verbal por los titulares de los derechos reales inscritos conforme a la LEC-2000

Las acciones reales procedentes de los derechos reales inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la LEC, contra quienes, sin titulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio.

Las demandas que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la pertubación.

Las restricciones de los efectos de la inscripción

La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripción

Conviene poner de manifiesto que, inter partes, la inscripción no tiene eficacia sanatoria de adquisiciones o transmisiones que hayan sido realizadas en contra del Derecho imperativo.

Supongamos que el Mago Maravillas que habita en un magnífico piso de la Puerta del Sol madrileña, mediante hipnosis, consigue que su dueña, Daría se lo venda ante Notario en unas condiciones económicas inmejorables. Posteriormente, Maravillas inscribe el piso a su nombre. El referido contrato de compraventa es total y radicalmente nulo dada la falta de consentimiento de Daría. Por tanto ésta podrá impugnarlo en cualquier momento si logra acreditar haber sido sometida a hipnosis total.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Es decir, la nulidad (en sentido amplio) o ineficacia de un negocio transmisivo cualquiera y en virtud de cualquier causa, no desaparece por el mero hecho de que el adquirente inscriba a su favor. Inter partes, pues, la inscripción carece de fuerza sanatoria alguna.

La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificación

La presunción permite la prueba en contrario .

Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Las causas de inexactitud del Registro pueden provenir:

  • De la falta de acceso al Registro de alguna relación jurídico -inmobiliaria

  • De la extinción extrarregistral de algún derecho inscrito o anotado

  • De la nulidad o error de algún asiento

  • De la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento.

En general, la rectificación registral requiere que sea precisamente el titular registral del asiento inexacto o, en su caso, la persona que resulte perjudicada por la inexactitud, quien inste la rectificación registral.

Naturalmente, en caso de cotitularidad, habrán de actuar todos los titulares registrales de consuno, pues de otra forma el Registrador habrá de negar la rectificación solicitada de forma particular por cualquiera de los interesados.

En defecto de actuación del titular del asiento, y con independencia del juego en algunos casos de mecanismos hipotecarios propiamente dichos, será necesaria la correspondiente resolución judicial. Acaba también por sentencia el denominado procedimiento o expediente de liberación de gravámenes.