17. La fe pública registral

La protección del tercero: la fe pública registral

La inscripción por sí misma carece inter partes de valor sanatorio alguno de la posible ineficacia del acto o contrato que acceda al Registro.

El Registro de la Propiedad surgió a instancias del crédito territorial y en la búsqueda de otorgar seguridad y protección a los terceros adquirentes y no a las partes contratantes, entre las que rigen las reglas civiles que sean de aplicación al caso.

La llamada fe pública registral tiene por objeto fundamental establecer que el Registro no es sólo exacto, sino que también es íntegro y que, en consecuencia, cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas.

En términos técnicos, el tercero merece ser protegido en tanto en cuanto ha confiado en el Registro y ha adquirido el bien de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo.

La fe pública registral consiste en una presunción iuris et de iure legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto en favor del tercer adquirente, quien, por tanto, puede consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro.

La veracidad registral respecto del tercero se contempla en nuestra Ley Hipotecaria desde una doble perspectiva:

La fe pública registral en sentido positivo

Respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro.

Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito, en las condiciones reflejadas tabularmente, aunque el anterior titular registral no fuera realmente propietario o titular de cualquier otro derecho real.

La fe pública registral en sentido negativo

Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

Concepto de tercero hipotecario

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La inscripción sólo protege con carácter iuris et de iure a los que contrataren a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.

No obstante, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de la fe pública registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido, etc.

Presupuestos de la condición de tercero

Debe reunir los cuatro requisitos:

  1. Adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico–real,

  2. Conseguida de buena fe

  3. A título oneroso

  4. Que traiga causa del anterior titular registral.

La adquisición a título oneroso

El tercero debe haber adquirido mediante contraprestación por su parte, es decir, a título oneroso.

Los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, mediante donación o herencia) no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.

La adquisición de buena fe

La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que desconocía la inexactitud del Registro. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Es iuris tantum.

En los supuestos de doble venta, si el segundo adquiriente inscribe de buena fe, desconociendo la circunstancia de la anterior transmisión, la presunción de buena fe supone la consolidación de la adquisición por el tercero.

La adquisición del titular registral anterior 

Consecuencia del propio ordenamiento hipotecario, pues:

  • sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos inscritos

  • es un corolario imprescindible del tracto sucesivo, en torno al cual se estructura el conjunto de las normas hipotecarias.

Tercero a efectos hipotecarios, es únicamente el tercer adquirente; es decir el causahabiente de un titular registral, por vía onerosa.

La fe pública registral se encuentra excluida ab radice en el supuesto de la inmatriculación, pues quien inmatricula e incorpora una finca al elenco de las "propiedades inscritas", desde el punto de vista registral, es obvio que no adquiere de "titular anterior" alguno, sino que él mismo es el primer titular registral.

Las inscripciones de dominio realizadas a consecuencia de los procedimientos de inmatriculación, los títulos públicos de adquisición y la certificación de dominio de las Entidades públicas, establece que no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha. La invocación de tal tercero lleva a algunos autores a plantear que, entonces, se suspende la eficacia de la fe pública registral durante dicho plazo.

Sin embargo, el tercero al que se refiere en ningún caso puede coincidir del tercer adquirente contemplado en el artículo 34, sino que ha de entenderse por tercero, en relación con el inmatriculante, cualquier persona que pudiera tener alguna titularidad dominical o jurídico-real y que se viera perjudicado por la inmatriculación conseguida a través de los títulos públicos de adquisición complementados por el acta de notoriedad o de la certificación de dominio emitida por las entidades públicas. Los dos años establecidos funcionan, pues, como un período cautelar en relación con tales procedimientos inmatriculadores y no como un plazo de suspensión de la fe pública registral, cuestión que no viene al caso.

La inscripción de su propia adquisición

Esta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral despliegue los efectos que le son propios, en beneficio del adquirente.

Contrario sensu, la inscripción del tercer adquirente priva de eficacia a los actos intermedios de transmisión del bien inmueble que, debiendo o pudiendo haber sido inscritos, no ha llegado a acceder al Registro.

Alcance y ámbito de la fe pública registral

La eficacia respecto de terceros

Debe quedar claro que la presunción iuris et de iure en que se traduce la fe pública registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes.

En efecto, el ultimo adquirente (y titular registral) no goza de la condición de tercero hipotecario respecto de su transmitente. El art. 34 de la Ley Hipotecaria (Tercero Hipotecario) no otorga garantía alguna al titular inscrito en relación con los posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino solamente frente a terceros que pudieran ostentar derechos inscribibles sobre el bien transmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad.

También ha reiterado el Tribunal Supremo la irrelevancia de lo establecido en el art. 34 respecto del acto adquisitivo del tercero en caso de que sea declarado ineficaz.

En tales casos, la norma aplicable es precisamente el art. 33 de la Ley Hipotecaria, con la lógica consecuencia de la exclusión del juego de la fe pública registral, pues el art. 34 sólo protege al adquirente frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, respecto del cual sí puede ser considerado tercero.

Circunstancias excluidas de la fe pública registral

La protección registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones jurídicas-inmobiliarias que sean susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad; a la titularidad, existencia, contenido y extensión de los derechos reales inscritos... Por consiguiente la protección del tercero hipotecario no comprende las siguientes circunstancias:

  • Los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos (extensión o cabida y linderos de la finca, existencia de construcciones....), por no estar sometidos a la función calificadora del Registrador. Por su parte, la Sentencia de 9 de mayo de 1989 contempla en concreto la exclusión de la fe pública registral del destino comercial dado a un local.

  • Los datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el negocio transmisivo realizado

  • Las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas.

La ineficacia de la adquisición del transmitente

El art. 34 garantiza la adquisición (y la consiguiente inscripción de su derecho) del tercero hipotecario "aunque después se anule o resuelva el (derecho) del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro". Por tanto, si la ineficacia de la adquisición inscrita del transmitente se origina por "causas que consten en el mismo Registro", el tercero hipotecario no verá consolidada su adquisición, sino que ésta será también impugnable a consecuencia de la ineficacia de la adquisición del transmitente. La resolución del derecho y la cancelación de la inscripción del transmitente, por decirlo así, arrastra al abismo de la ineficacia a la inscripción realizada en favor del tercero hipotecario.

La regla general del art 37 radica en ratificar el contenido normativo fundamental del propio artículo 34: "Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley". Es decir, la resolución o, en general, la ineficacia del derecho transmitido por el "titular anterior" al tercero hipotecario no afecta desde luego a la adquisición de éste; pero tampoco a otros terceros que, sin ser merecer la reiterada condición de "terceros hipotecarios" (supongamos, por haber adquirido a título gratuito), sean los actuales titulares registrales del bien o derecho real en cuestión.

Sin embargo, el segundo párrafo del art. 37 exceptúa de la regla general una serie de supuestos de cierta importancia práctica que, verdaderamente, no destruyen el significado propio del art. 34, pero sí delimitan con mayor claridad la materia que venimos considerando en relación con el verdadero alcance de la denominada fe pública registral.

En resumen, cualquier tercero, incluido el adquirente protegido por el art. 34 de la LH, puede ver afectada su adquisición en los supuestos que el art. 37 considera excepcionales, a saber:

Las acciones rescisorias y resolutorias

Afectan a la adquisición por el tercero (hipotecario o no) "las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro".

La impugnabilidad de la adquisición del tercero no rompe en este caso la regla general establecida en el art. 34.1 respecto del tercer adquirente especialmente protegido, pues se prevé en dicha norma, en virtud de la exactitud e integridad del Registro, cualquier causa de anulación o resolución, obrante en él, puede determinar la impugnación de la adquisición realizada por el tercero hipotecario.

Lo fundamental es que la causa de la eventual ineficacia sobrevenida haya ingresado, en su momento, en el Registro, con independencia de la calificación técnica que merezca dicha ineficacia.

La revocación de donaciones

El resultado del ejercicio de las acciones de revocación de donaciones destruye igualmente la adquisición del tercero, pero sólo en el caso de no cumplir el donatario las condiciones inscritas en el Registro.

Sólo y exclusivamente a la originada por el incumplimiento de cargas cuando, además, dichas cargas o condiciones hayan accedido al Registro.

Parte el CC de la consideración básica de que, tanto en caso de ingratitud cuanto de supervivencia o superveniencia de hijos, vuelven al patrimonio del donante ora los bienes transmitidos, ora su valor. Se restituirán al donante los bienes donados, o su valor si el donatario los hubiese vendido: Revocada la donación por causa de ingratitud, quedarán subsistente las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda de revocación en el Registro. Las posteriores serán nulas.

Respecto de la revocación por incumplimiento de cargas, en este caso, los bienes donados volverán al donante, quedando nulas las enajenaciones que el donatario hubiera hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la limitación establecida en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria. Como vemos, sin embargo, en caso de constar registralmente las cargas, la Ley Hipotecaria no establece limitación alguna respecto de terceros.

El ejercicio de los retractos legales

Con independencia del significado preciso que se otorgue al ejercicio del retracto se considera que perjudican a tercero "las (acciones a través de las que se ejercite un derecho) de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establezcan". Así pues, la ineficacia de la adquisición del tercero puede devenir, en este caso, a consecuencia del ejercicio de cualquier retracto, siempre que sea de origen legal.

El art. 37.3 exceptúa las consecuencias del ejercicio del retracto legal, con alcance erga omnes, pese a no estar inscrito, de la regla general establecida en el 37.1 por considerar que su establecimiento legal es superior a la propia inscripción registral de cualquier derecho, en términos generales. La Ley tiene una publicidad mayor que las inscripciones registrales.

La rescisión por fraude de acreedores

Finalmente, exceptúa el art. 37 de la regla general a las acciones rescisorias que encuentren causa en el fraude de acreedores. El tenor del número 4 del art. 37, que es preferible transcribir, es el siguiente: "Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:

  • Cuando hubiese adquirido por título gratuito.

  • Cuando habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude.

El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude. En ambos casos, no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta".